我国房地产市场发展前景分析

　　1.房地产开发投资逐渐从一线城市向二、三线城市转移

　　2003年以来，35个大中城市中，二线城市房地产开发投资总额占全国比重一直高于一线城市，且差距逐年增大。一线城市房地产开发投资总额占全国比重逐年下降，近两年由于经济危机后的宏观政策刺激，下降趋势减缓，而二、三线城市占比在2003到2008年间缓慢上升，近两年略有下降，但没有明显的拐点。2003年，一线城市，二、三线城市房地产开发投资总额占全国比重分别为28.79%、34.37%；到2010年1-8月份，一线城市占比下降至13.11%，而二、三线城市占比增至37.87%。从中可以看出房地产投资逐渐从一线城市向二、三线城市转移的趋势，这主要是由不同地区的投资环境及各企业不同的发展战略决定的。

　　2011-2015年中国野营房产业运营态势与投资战略研究报告

　　2.二、二线城市销售面积占比稳定在30%以上

　　从商品房销售面积来看，35个大中城市中，一线城市自2004年起呈现明显的下降趋势，2010年1-8月累计商品房销售面积为3103万平方米，仅占全国总销售面积的5.89%，较2004年下降了12.49个百分点；二、三线城市2010年1-8月商品房销售面积为16216.27万平方米，占全国总销售面积的30.77%，较2004年仅下降0.74个百分点，可见二、三线城市房地产市场成交量与全国平均发展水平基本保持一致，市场更稳定，投资风险较小。

　　3.二、三线城市销售额占比自2005年开始超过一线城市，市场潜力巨大

　　35个大中城市中，2003年一线城市和二、三线城市占全国总销售额比重基本一致，分别为33.97%、33.29%。一线城市自2004年起销售额占比逐年下降，仅在2009年宏观经济刺激作用下略有上升，2010年1-8月销售额占比又恢复下降趋势，“北上广深”四城市总销售额为4789.93亿元，占全国同期总销售额的18.13%，较2003年下降了15.84个百分点。二、三线城市近年来商品房销售额占全国比重变化趋势较为平稳，2010年1-8月总销售额达到9219.15亿元，占全国总销售额的34.90%，较2003年上升了1.61个百分点。从图9中可见，二、三线城市商品房销售额占比自2005年至今一直高于一线城市，且趋势不断加强，二、三线城市房地产市场比一线城市具有更大的利润空间和发展空间，市场潜力巨大。

　　综合以上分析可以看出，中国二、三线城市房地产市场增长势头非常强劲，无论是土地市场、房地产市场以及投资环境方面都逐渐成熟。适当的城市规模、稳定的宏观经济环境以及逐渐完备的公共设施建设为二、三线城市房地产市场的快速发展奠定了基础；丰富的土地资源、低廉的土地成本、合理的市场价格及巨大的需求量为开发商提供了巨大的利润空间。因此预计未来几年，二、三线房地产市场会保持快于一线城市的发展速度前进，中国房地产行业也将会在市场、政策的双重作用下，按照“一线城市→二线城市→三线城市”的顺序，逐渐发展与完善。