2010年我国房地产后期市场发展分析

　　从长期看，市场走势最终还是取决于供求关系。

　　1.需求分析：除改善型需求和结婚对住房旺盛的潜在需求在今后若干年内难以改变外，城镇化对住房需求的拉动也已成为影响市场供求关系不容忽视的重要因素。近5年来，全国城镇化率平均每年增加0.9个百分点，城镇每年新增约1580万人。有关测算表明，从2010年到2029年20年中，考虑到目前的住宅缺口以及因拆除旧房导致既有住宅数量的减少，全国城镇年均需新增住宅1000万套左右。

　　2.供给分析：后期住房供应形势不容乐观。

　　从前6年住房供应分析。2004年至2009年全国城镇年均竣工住房套数为704万套（其中商品住房499万套），每年商品住房销售528万套，相比未来每年的新增住房需求，仍然存在较大缺口。

　　今年市场调控对下步市场供应的影响分析

　　2011-2015年中国房屋租赁服务行业发展战略与投资咨询报告

　　尽管从国家统计局反映的全国数据看，土地购置面积和商品住房施工、新开工等供应类指标总体上保持增长态势，未来几个月到明年，市场供应量将有所增加。但受各种因素影响，在住房和城乡建设部监测的90个重点城市中，1-8月31个城市新建商品住房上市面积同比下降。8月末，38个城市新建商品住房累计可售面积比去年同期下降。国家统计局统计的40个重点城市中，有22个城市商品住房竣工面积同比下降。从土地供应量看，与年度供应计划相比，部分城市住房建设用地供应完成情况仍不理想，个别城市缺口较大。这些情况都可能导致后期市场供应量呈现下降趋势，供求矛盾还可能激化。

　　3.后期市场走势分析：随着市场反复动荡，商品住房销售量下降，开发商回收资金放缓，信心不足，减少土地购置，商品住房新开工、建设速度普遍会放慢——将影响到市场后续的供应，后期市场供应再度紧张，房价出现报复性反弹的可能仍然存在，需要高度关注并采取有效的应对措施。

　　对今年以来出台的一系列房地产市场调控政策效应的分析

　　回顾今年以来房地产市场的调控和起落，有必要对政策和市场进行回顾和反思。

　　年初4号文件下发后市场反映积极，短期见到成效。

　　党中央、国务院对房地产市场出现的问题高度重视。去年底国务院召开常务会议专题进行研究，提出在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　今年1月7日国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），明确要进一步加强和改善房地产市场调控，在鼓励和支持居民合理住房消费同时，抑制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。

　　主要政策措施：一是增加普通商品住房和保障性住房有效供给。加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；二是加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求；三是加强防范风险和市场监管。加强房地产信贷风险管理，继续整顿房地产市场秩序，进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，加强和改进房地产市场统计分析和监测；四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；五是落实地方各级人民政府责任。要进一步健全和落实稳定房地产市场、加快解决低收入家庭住房困难的工作责任。

　　回过头看，年初出台的调控政策给市场放出国家抑制房价非正常上涨决心的较强烈信号，对增加市场供给、抑制投资投机、加大住房保障工作开展力度都有较强的针对性，市场反映是十分积极的。主要表现在投机性购房短期退市，市场节奏有所放缓，1-2月商品住房成交量环比下降，销售价格从1月开始环比回落并持续到2月。市场供求矛盾有所缓解，房价涨幅呈现趋缓。应该说，有关政策在短期内见到了预期的成效。如果3月份对年初下发的国办发〔2010〕4号文件提出的增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求等调控政策有及时出台的实施细则并加大落实和宣传力度，房地产市场应该会继续向预期的方向转换。

　　三月以来房地产市场出现反复，主要是市场预期发生变化。

　　三月下旬以后，市场出现明显反弹。部分城市又出现成交量和地价、房价过快上涨的势头，社会反映强烈。

　　3月下旬到4月中旬市场再次呈现反弹的起因是多方面的。一是人代会前后各方面对房价还会上涨的分析，使一般购房者由观望转为担心房价上涨赶紧入市；二是居民对通胀预期带来买房保值意愿的抬头而进行购房置业投资。在财富效应和利益驱动下，部分投机炒房者再度活跃；三是3月中旬以来部分热点城市接连出现“地王”，部分二线城市地价攀升，高地价直接推动周边区域在售房源涨价，引发区域性的恐慌性购房，扭转了房价将逐步稳定的预期；四是部分媒体片面宣传市场供不应求、对“地王”频现进行炒作，助长了房价上涨的预期和氛围；五是少数开发企业乘机哄抬房价，制造市场恐慌情绪；六是部分城市危旧房改造、基础设施建设力度加大拆迁引起的被动性需求增长，加上住房供应结构不合理等问题，使部分地区供求矛盾更加突出，房价上涨压力加大。人们对市场预期发生了改变，一般购房者由观望转为担心房价上涨赶紧入市，投机投资者认为有利可图迅速入市。

　　连续两次发布系列调控文件，旨在将调控政策落实到市场。

　　为在短时间内缓解供求矛盾，稳定市场，稳定价格，4月下旬以来，国务院把工作重点放在正确引导市场预期上，并在抑制需求膨胀，放缓市场节奏和坚决遏制投机和投资性购房方面加大了工作力度。4月底和9月底两次由国务院和有关部委下发了<关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知）和一系列涉及金融、税收和市场监管的调控文件，在有关调控政策落实上下了较大的功夫。其实，4月和9月底两次调控政策的加码都是在年初4号文件基础上对实施细则的明确和操作上的落实。

　　当前应关注的问题

　　一是在最为严厉的调控政策作用下，选择观望的人会增加，市场将处于缩量，供应也会随之减少。2004、2005、2007、2009年4轮调控后市场一旦有松动，被压制的刚性需求释放出来，出现市场供不应求，价格开始反弹上涨。当房价涨幅达到10-15%，即带动投机性购房入市，引发供求矛盾加大，导致房价出现非正常上涨。——如何避免，有关方面应该作出市场中长期市场分析及应对预案。

　　二是在流动性过剩和通胀预期的双重影响下，越来越多的投资者选择进入房地产市场，住房需求的放大越来越难以控制，在供应跟不上的情况下，会成为房价上涨的推力。政策稍有松动，成交量和价格即可能出现反弹。

　　如何加强疏导，应研究科学可行的防范措施。

　　对有关问题和相关政策选择的讨论

　　关于前段时间市场反弹的客观分析

　　有非正常因素的影响，也有合理的成分。一是旺盛的住房刚性需求在压抑了一段时间后的必然释放，加上每年秋季“金九银十”的商品住房旺销规律，促成了成交量的回升；二是5月份以来多数城市新开盘项目较为理性的定价（不少项目较原预期定价有较大幅度的下调），让消费者产生购房的欲望，成交量回升后一些项目的销售价格有所调高；三是一些城市房地产市场供不应求的现状始终影响着价格上行的走势。对这些因素的客观分析和全面评估，有利于我们正确制定市场调控的短期政策并研究科学可行的长期政策。

　　关于短期政策和长期政策

　　房价的上涨和下跌从根本上是由供求关系决定的，几轮房价非正常上涨的起因与根源还在供求矛盾，增加房地产市场的有效供给应该是当前和今后相当长时间内必须高度关注和解决的问题，否则难以从根子上解决问题。

　　但鉴于市场供应的增加不是短期内能做到的，要在短时间内缓解供求矛盾，稳定市场，稳定价格，今年以来调控工作的重点基本放在抑制需求膨胀，放缓市场节奏和坚决遏制投机和投资性购房上。针对房地产市场出现的成交量大幅攀升和房价非理性上涨等问题，政府及时出台短期政策用于退烧是正确的选择，但市场的稳定和可持续发展最终应建立促进房地产市场健康发展的长期政策和长效机制上。当前，应着眼于对房地产市场基本规律、市场所处发展阶段的深入细致和客观分析。

　　长期政策应立足于建立供求关系的基本平衡、供求结构的基本合理和房价的基本稳定，以及始终严格控制住投机性购房的侵入。由此创造一个稳定的市场预期，尽量避免对市场频繁调控引发大起大落。

　　关于房价涨幅的同比和环比

　　研究对房价过快上涨的调控效果，应主要对房价的环比（较上月增长幅度）进行分析。而同比反映了与上年同期比较的增长，没有剔除实际在上个年度已经发生的较大涨幅，同时对一些地区在调控中形成的房价回落也不能作出及时客观反映。另外，目前普遍使用的住房成交均价受市场成交结构影响较大，难以真实反映房价变动。有的城市在今年二季度的一段时间内不允许价格较高的符合条件的商品住房上市，就能达到成交均价下落的效果，但这类住房一旦被允许进入市场并实现一定数量的成交，又会出现成交均价的反弹。这些错误信息对客观分析和准确判断市场走势、科学制定调控政策都会产生误导。

　　关于严格控制二套房政策

　　在市场供求关系的紧张情况下，出台商品住房的限购政策无可厚非。但从市场的长期健康发展看，这一政策适当的时候应作出适当调整。大多数发达国家都经历过城市化加快发展阶段，也面临过严重的住房问题，很多国家都采取了鼓励中产阶级家庭购买第二套住房用于出租的政策。出租住房供给的增加，促成租售并举房地产市场格局的形成，对满足多样化的住房需求，尤其是城镇化快速发展过程中不断增加的流动工作人员、新就业人员、以及中低收入家庭对住房租赁需求产生了积极作用，实践证明这一举措是行之有效的。面对一度因移民潮而引发的严重住房问题，美国从1981年起对出租住房税收实行部分豁免政策鼓励中产阶级家庭买房出租，出租房屋的业主不仅可以从出租收入中扣除正常经营开支，州税、地方财产税和住房抵押贷款利息，而且可以在15年内对房屋加速提取折旧，抵消出租获得的收入，降低了个人所得税的税前收入，在较短的时间内大幅度增加了出租住房，较为成功地利用社会资金缓解了社会住房矛盾。当租赁住房达到一定规模，租赁价格与房屋销售价格形成了相互制衡的关系，政府通过干预住房租赁市场，可以在一定程度上抑制房地产价格泡沫的传播。在房屋租赁市场过分扩张，对房屋买卖市场形成冲击的时候，美国在1986年对税法进行修改，将出租房屋的折旧由15年延长到27.5年，加速折旧改为直线折旧，达到租赁市场和买卖市场的平衡。