2010年1-9月我国房地产市场运行状况分析

　　土地市场
　　2010年前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万m2，同比增长35.6%。三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积10851.77万m2，同比增长35.5%。虽然今年受调控影响，开发企业拿地态度趋于理性，但由于2009年房地产市场销售的大幅上涨，开发企业资金较为充裕，并且客观上存在补库存的需要，因此，开发企业在土地市场上表现仍然较为积极，土地购置量同比上涨明显。

　　从月度走势来看，除第一季度外，其余月份全国房地产开发企业完成土地购置面积走势较为平稳，月平均成交量3231万m2。

　　2010年前三季度，全国房地产开发企业产生土地购置费7111亿元，同比增长83.7%。三季度，全国房地产开发企业产生土地购置费2809亿元，同比增长83.2%。由于近几年土地市场仍然保持活跃态势，成交量同比继续增长，同时地价水平也保持稳速增长，因此土地购置费继续呈现高速增长，全年可能再创历史新高。

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　　从月度走势来看，一季度由于属于传统的企业拿地淡季，加上节日影响，开发商拿地意向普遍不高，二、三季度土地购置费用均呈现先抑后扬的走势，平均购置费用790亿元。

　　2010年前三季度，全国房地产开发企业完成土地开发面积15511.4万m2，同比小幅下降7.220三季度，全国房地产开发企业完成土地开发面积4994.1万m2，同比下降12.3%。二季度调控政策出台后，企业对市场前景有所担忧，部分企业放缓开发节奏，以观后市。因此2010年1-9月份完成土地开发面积同比有所下降。但结合各企业土地储备状况来看，未来一段时间内，完成土地开发面积将会有所增加。

　　从月度走势来看，前三季度开发商完成土地开发面积走势相对平稳，月均完成土地开发面积1723万m2。从二季度开始，房地产市场受调控影响较大，开发商对后市发展前景不确定，在土地开发节奏上也有所放缓。

　　房地产投资增幅有所回落
　　2010年第三季度，房地产开发投资13763.9亿元，同比增长30.5%；9月当月的房地产开发投资5156亿元，增长35.0%。

　　就前三季度全国房地产开发投资总额来看，达到33511亿元，同比增长36.4%，较上半年增幅下滑1.7个百分点。其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%。随着房地产调控措施不断加码，房地产投资指标已开始出现下滑趋势。

　　2010年前三季度，商品住宅投资23512亿元，其中经济适用房完成投资716.75亿元，占住宅完成投资的3.0%，较上半年有所下降；别墅与高档住宅完成投资1949.25亿元，占住宅完成投资比重为8.3%，较上半年提高0.2个百分点。

　　第三季度商品住宅投资9819.7亿元，其中经济适用房完成投资占住宅完成投资的2.59%，较第二季度有所下降；别墅与高档住宅完成投资占住宅完成投资比重的7.63%，较第二季度提高1.01个百分点。

　　2010年前三季度，房地产开发企业本年资金来源50504亿元，同比增长32.5%。三季度，房地产开发企业本年资金来源16785亿元，同比增长9.8%。其中，前三季度，国内贷款9398亿元，占比18.61%，较09年同期下降2.4个百分点。利用外资452亿元，所占比重0.89%，同比下降0.03个百分点；自筹资金19123亿元，所占比重为37.86%，同比提高5.07个百分点；定金及预付款12185亿元，所占比重为24.13%，同比下降2.21个百分点；个人按揭6391亿元，占比为12.65%，同比下降1.05个百分点。前三季度企业利用外来资金、自筹资金、定金及预付款方面占比稳步提高，显示出企业销售表现良好，未出现明显资金压力。

　　受调控预期影响，供应类指标下滑明显
　　2010年前三季度，房屋新开工面积3.89亿m2，同比增长53.9%。从前三季度来看，房屋新开工面积11.94亿m2，同比增长63.1%，增速较上半年下滑4.8个百分点，受调控影响逐渐显现。

　　2010年前三季度，房地产开发企业房屋施工面积4.70亿m2，同比增长24.3%。从前三季度来看，全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿m2，同比增长28.1%，增幅较上半年下滑0.6个百分点，施工面积同比增幅逐季走低。房市调控政策不断加码、后期政策不确定性，迫使不少企业放缓了施工进程。

　　2010年三季度，房屋竣工面积1.25亿m2，同比小幅回落2.0%。从前三季度来看，房屋竣工面积3.69亿m2，同比增长10.4%，涨幅较上半年下降7.8个百分点。商品房有效供给不足仍将持续。其中，住宅竣工面积2.99亿m2，增长8.1%，较上半年下降7.4个百分点。

　　三季度商品房销售面积同比出现下滑
　　2010年三季度全国商品房销售面积2.38亿m2，同比小幅下滑1.9%。

　　前三季度全国商品房总销售面积达到6.32亿m2，同比增长8.2%。其中，商品房住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27.0%，商业营业用房增长33.2%。

　　在第二轮调控期末，房地产市场成交量大涨，这也引起国家进行第三轮调控。新国十条出台后，市场成交再度回落，预计四季度商品房销售面积将在三季度的基础上进一步降低。

　　2010年前三季度，现房销售面积14545.7万m2，同比下降5.2%，比去年同期回落了45.8个百分点；期房销售面积48804.53万m2，同比上升13%，但增幅较去年同期回落了33.3个百分点。

　　三季度商品房现房销售面积5254.3万m2，同比下滑13.4%；商品房期房销售面积18743.4万m2，同比小幅上涨3.0%。

　　供不应求矛盾仍较为突出
　　2010年前三季度，全国商品房竣工面积同比增长10.4%，增速下降14.3个百分点；商品房销售面积同比增长8.2%，增速放缓36.6个百分点。同时，前三季度商品房销竣比为1.71，比去年同期下降了0.04，但比上半年提高了0.1，仍然维持高位。虽然商品房竣工面积增幅高于销售面积增幅，但供不应求矛盾依然较为严峻，住房有效供给不足和刚性需求的不断释放使得行业供求矛盾难以均衡。

　　全国房价三季度涨幅增速放缓
　　根据国家统计局调查的检测数据，2010年9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月低0.2个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比8月高0.5个百分点。新建住房销售价格同比上涨11.3%，涨幅比8月低0.4个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比8月高0.5个百分点；二手房销售价格同比上涨6.2%，涨幅与8月持平；环比上涨0.5%，涨幅比8月高0.4个百分点。房价同比涨幅连续降低，显示房屋价格涨幅开始放缓。

　　从不同档次住宅价格走势来看，2010年9月份经济适用房销售价格同比上涨1.1%，涨幅与8月持平；环比上涨0.2%，涨幅比8月高0.1个百分点。普通商品住房同比上涨11.9%，涨幅比8月低0.6个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比8月高0.4个百分点。

　　高档住房销售价格同比上涨15.2%，涨幅比8月高0.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比8月高0.7个百分点。

　　从全国70个大中城市房价涨幅排名情况来看，9月份三亚、海口、温州等城市同比去年涨幅最高。由于海南国际旅游岛规划，三亚、海口同比大幅上涨，但近期受国家宏观调控影响，价格环比涨幅已大幅缩小，海口甚至出现负增长。

　　2010年前三季度，全国商品房累计销售均价为5054元/m2，同比增长7.2%；相比上半年商品房销售均价的同比涨幅，下降1.58个百分点。其中现房销售均价为4254元/m2，同比增长3.7%；期房销售均价为5272元/m2，同比增长6.8%。

　　从商品房分类物业销售均价来看，2010年前三季度全国商品住宅累计销售均价为4754元/m2，同比增长5.2%。

　　办公楼和商用物业销售均价分别为11631元/m2和7845元/m2，同比分别上涨18.1%和11.3%，虽然较上半年价格同比涨幅分别减少6.89个百分点和小幅增加0.34个百分点，但同比上涨水平依然较高。