2010年10月我国房地产价格走势及后市发展分析

　　二次调控政策的效果在10月有所显现。国家统计局发布信息显示，10月份70大中城市房价环比涨幅较9月回落0.3个百分点，楼市成交缩量。专家预计，未来楼市调整仍将持续，随着政府行政调控力度加大以及开发商灵活定价等因素影响，房价上涨态势有望进一步得到遏制。

　　权威发布
　　价格：涨幅收窄
　　10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%，这是9月份以来房价连续第二个月环比上涨，但涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，新建住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比9月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.3%。二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.1%，比9月份缩小0.4个百分点。

　　2010-2015年中国办公楼产业前景预测与投资规划分析报告

　　销售：成交下降
　　10月当月，全国商品房销售面积9278万平方米，同比增长16.0%，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%；全国商品房销售额5076亿元，增长27.0%，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7%。1-10月累计，全国商品房销售面积7.24亿平方米，同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。

　　投资：增速仍高
　　10月当月，房地产开发投资4558亿元，增长37.0%，涨幅比9月提高2个百分点。1-10月累计，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资26683亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.1%。1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，土地购置费8006亿元，增长79.2%。

　　景气指数：首次回升
　　10月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为103.57，比去年同期提高1.54点，比9月份提高0.05点，环比在连续六个月回落后首次回升。

　　原因
　　调控政策致销量下滑
　　国泰君安房地产分析师孙建平认为，14个城市的限购令执行，配合信贷等政策，导致部分限购城市出现短期的销量快速下跌情况。国家统计局数据显示，1-10月北京、上海、江苏、浙江及广东的商品房销售面积同比分别下跌33.5%、40.4%、7.5%、15.7%以及2%；其它省份除西藏外均呈正增长态势；而同期京沪两地销售额同比分别下降5%及25.1%。预计随着政策的持续执行和供应量的持续加大，单个楼盘销售压力会加大，主流城市总成交量将下滑。

　　开发商出现观望情绪
　　亚豪机构副总经理高姗认为，楼市成交量的下降还由于部分开发商为了避免后续开盘冷清，也出现了观望情绪，延期开盘。这主要是由于购房人对后市的利空判断，加上受政策因素影响首付款准备不足，影响了购房决策，导致原本准备开盘的项目客户积累量大减，无法满足开盘要求。如果供应量继续萎缩，可售房源不足，将导致后市成交进一步下挫。尽管新政存在一定滞后性，但对四季度楼市的影响会日益加剧，成交量将呈现阶梯下滑的走势，最终压迫开发商资金链安全，引发楼盘降价出售。

　　后市
　　未来楼市房价稳中略降
　　中国银行总行战略发展部高级经济师周景彤表示，从价格和销售面积等数据来看，目前调控政策的作用更多地体现在成交量上，在房价上还没有明显的表现。预计随着房地产调控政策的细化和落实，未来两三个月，也就是春节前，房价可能稳中略降。但要促进房地产业健康发展，除了调控政策外，还需要房产税、物业税等的出台和健全。

　　政策效果将进一步显现
　　国家统计局北京调查总队副总队长邢志宏认为，尽管个别月份出现波动，但总体来看，房地产调控政策已有了一定效果，房价过快上涨的势头得到明显遏制。按照调控政策的显效过程，应当是先有成交量下降，再逐步有价格的变化。从数据看，目前调控政策很大的效力是把交易量打下来了，但是从交易量下跌到房价下跌还要等一段时间。