二手房价有逐月增长趋势：与期房价差在缩小

有数据表明，今年二手房的涨幅与去年同比增长了9.1%，而且还有逐月增长的趋势。信一天房地产经纪公司的成交数据显示：11月份二手房成交量同比去年增长了25%，比10月份上涨了35%。链家房地产经纪公司的成交显示，11月份的二手房市场成交量相比10月上涨13%。

  

　　期房与二手房价格差缩小

  

　　有关专家指出，期房与二手房价格差缩小，这说明国家出台宏观调控政策的目的，即采取一二手房联动发展来平抑房地产价格上涨，这一效果已显现。

  

　　据中原顾问二手房部门负责人宫萍介绍，二手房与期房的价格差缩小原因在于，首先，是受今年5月份以来国家宏观调控政策影响。调控政策中“禁止期房转让”和“两年内全额征收营业税”打击了一部分购买期房的投资客，降低了投资者的利润空间，抑制了部分消费者的投资意向，期房成交量也有所下降，与之相对应的成交价格增幅也有所减小。

  

　　其次，由于受2005年5月份宏观调控政策的影响，5月份成交量达到波峰，从6月份开始成交量开始下降，7月份跌落至谷底，而后从8月份开始市场回暖，9月、10月成交量一路上升，成交价格也水涨船高，有所增长；北京市交易信息网统计的1-10月成交量数据中可知：在2005年1-10月总的成交量中，二手商品房的占比达到56.64%，高于再上市房的占有比重，这也在很大程度上拉高了二手房价格水平.

  

　　第三，营业税的征收提高了业主的出售成本，势必有部分业主将税收成本增加到房价中来转移给购房者，这也形成了二手房价上涨的一个原因。

  

　　二手房为何成交量大增

  

　　信一天房地产经纪公司市场分析人士认为：11月份二手房成交量大幅度上涨得益于两方面。一方面是因为国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》文件正式明确了个人买卖二手房必须交纳个人所得税。由于征收的时间没有确定。很多房主担心未来自己房子出售要征收个人所得税，损失不少利益，致使大量的房源在11月份放量，这是成交量猛增最主要原因。另一方面是因为二手房市场“刚性”购买需求旺盛，由于国家政策的明朗，激发了客户的购买热情。

  

　　链家房地产经纪公司市场专业人士则认为，随着二手房市场渐趋平稳，消费者对于征收物业税和当前房价是否偏高等“新”的说法承受能力已明显增强；再加上受前几个月观望情绪影响，一些房产需求没有得到彻底释放，使得临近年底，安家置业和升级置业的房产消费者需求得到一定的释放，正是这种客户需求量和房源供应量的双双走高，促进了交易量的稳步增长。

  

　　另据“链家”相关负责人介绍，银行纷纷收紧了房贷口子，特别是对于风险较大的二手房房贷的政策更是紧上加紧。房贷紧缩产生两方面的影响，一方面，影响了二手房市场的需求。另一方面，二手房贷款满足了许多购买能力不足的二手房消费者的住房需求，但由于限贷，使得这部分人被拦在了二手房购买市场之外，使得二手房市场所面临的消费群体平均购买力提升，也提高了市场对二手房高房价的承受力，从而使得二手房价格上涨具备更强的后劲。

  

　　二手商品房和公房谁是主角

  

　　信一天房地产经纪公司的成交数据显示：再上市公房是交易的主体，二手商品房明显下降。11月份的二手公房成交量同比上月上涨了25%。公房成交量的大幅度上升，是支撑整个月度成交量上升的主要原因。由于国家对公房享受免征营业税的待遇，巨大的存量公房将释放更多的房源来供应市场。致使11月份成交量大幅度提高。

  

　　而链家房地产经纪公司成交数据却与信一天房地产经纪公司截然相背，11月份的二手商品房成交量相比上月上涨18%，另外，二手商品房占总成交量的比重也上升到了60%，相比上月再涨2%。链家房地产经纪公司市场专业人士认为，二手商品房成交量相比上月的再度上涨，与二手商品房源的放量微幅上升有直接关系。由于从2006年1月1日开始，5年期以上的商业住房贷款利率将全面按照5.51%执行，这就意味着一部分房产的持有成本将有所增加。

  

　　部分在央行加息前贷款买房的房产消费者，尤其是拥有多套房产的投资者，将会选择在“加息大限”之前将房产出售。虽然远未构成集中抛售的现象，但也大大活跃了二手房市场，进一步促进了二手商品房成交量的上涨。另外，二手商品房成交量的中幅上涨，而成交占比却仅呈现微幅提升，这从一个侧面也印证了已购公房等其他类型房产成交量的上涨趋势，从而反映了整个房地产市场平稳前进的态势。