房地产业的长期发展战略

５月２２日，全球股市普遍大幅下跌，中国股市黑色星期二飘然紧承其后。



　　金属及能源期货出现大幅调整，从而连带了相关产业股票价格的下跌，进而带动全球股市向下调整是谓此次世界股市黑色星期一的肇因，而届时中国特色的中国股市中相关板块股票，承世界有色金属涟漪同样的花容失色，隐约显现了中国股票市场与国际能源期货市场、国际股票市场的关联，但笔者由此进而将其演绎为中国股票市场深层次和市场要素方面的悄然变化，中国（目前正在进行着功在长远，利在千秋的制度性、全局性的改革）的资本市场，正朝着国际化、市场化、透明化、公开化等方向发展行进是谓无争。



　　股市是经济的晴雨表，尽管由于诸多原因，其二者正相关的线形度并不明晰，但像房地产与宏观经济相关如此之紧密的行业，尚无第二个产业出其（房地产）右者，换言之房地产业在一定程度上扮演着中国宏观经济晴雨表的作用。



　　凯恩斯惯性＆引擎危机目前，甚嚣尘上的舆论与业界焦点汇聚在房地产行业上，有专家认为，由住房空置率引发的讨论只是表象。真正的危机是：超越社会必要劳动时间的住房需求，虽然构成现时经济增长的引擎，却对中国的长远发展构成巨大威胁，最终将使所有参与者皆为输家。诸多观点中，尤以此言为重，其关键字：引擎、巨大威胁、皆为输家。



　　毋庸讳言，中国目前承受着凯恩斯思潮的荼毒，其贻害现在正在明白无误地显现着（个人消费和科学创新力的严重折损），当然还有长达五年之久的熊市（尽管殊难将这两个内容一并出现予相关事实以明晰的解读，但二者对中国个人消费的繁荣与科学创新实力增强的摧毁，并使得政府作为经济承包商地位的增强确是不争的事实）。



　　不确定的２００６年承接了２００５年尴尬的中国楼市，楼市已经成为一个城市经济增长的重要引擎，这不需要甚特别的佐证，如果上海楼市这个引擎发生了问题，上海市经济不能忍受毋庸置疑，然而真正令人堪虞的其亦不啻为是国人对中国经济增长的担忧，因为这引擎蕴涵着中国楼市的真正危机，但人们似乎对其依旧恍恍然。



　　国家发改委宏观经济学会副秘书长王建认为，对于房地产要控制，但最关键的是要有长远发展策略。房价上涨是必然趋势，为什幺要抑制高档房房价呢？政府可以多征税，把税转移过来补贴低档房建设。此为，王建在接受相关媒体就房地产行业泡沫问题时所作的表达。



　　直到现在，外界对宏观调控的目的仍存在误读。张宝全前不久表示。他认为，宏观调控旨在使整体经济发展进入稳定轨道，在稳定发展的前提下，房价稳中有升是基本趋势，希望透过调控降低房价的认识是错误的。目前全国房价的涨幅与ＧＤＰ的增长速度大体相当，由此来看，新一轮的宏观调控基本是有效的。对于国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对国六条进行细化并提出一系列操作性的政策安排，万科董事长王石日前在深表示，房地产市场宏观调控对万科（无论长期还是短期）都是利好。



　　在王石看来，存量土地激活力度的加大，反而为万科快速发展提供了契机，万科在获取存量土地时的质量和效率将进一步提高。他表示，这将加速行业整合，万科作为行业内资本市场信用积累最充分的企业之一，将在合作模式上获得更大的空间。



　　比基尼式数据ＰＫ需求刚性任志强认为，中国的房地产是由两个部分组成，第一个部分是非市场化的房地产部分，另外一个部分是我们可以看到统计数字，?市场化?房地产的部分，这两个部分共同组合起来，是我们真正的中国的房地产业的部分；另外对需求的认识，我们不仅仅是用房价收入比来判断需求，而且还要根据我们政府的投资所形成的拆迁，这种强烈需求，发展商对旧楼改造形成的拆迁，这种强烈需求所造成的一个结果，这部分人是靠投资去买房子，而不是靠个人的收入去买房子，这块需求占的量在国内统计中，曾经占到５０％的市场销售量。



　　从全国来看，土地出让金仅占房价１０％。在北京等地，这一比例仅为６％到８％。因此，决定房价的不是地价而是供求关系。国土资源部土地利用司副司长束克欣也是在强调供求关系。



　　中金国际首席经济学家哈继铭对当前住房和房价的问题，本质上还是一个供需矛盾问题的观点予以了相当的肯定，他认为，这次九部委对二手住房转让的税收征政策，做出了新的界定，但还远远不够，还应重拳出手三个新税种：第一，对普通住房转让征收资本利得税；第二，对购买非普通住宅的人征收消费税；第三，对外资购房征收人民币汇率调节税。



　　同一个标的，皆因观察者观察角度以及所处方位的不同而结论各异。经济学家说，我们从经济学的理论出发，包括对房地产的理论，跟宏观经济的关系，就此而言，我认为我们对房地产问题是内行。经济学家是通常依统计数据和相应的数学模型来佐证自己的立论的，这也是经济学家经常遭到世人有关浅薄、幼稚攻击的原因。有句笑言风行世上道：经济统计数据就像比基尼，暴露出来的那部分固然重要，但没暴露出来的那部分才更要命。可现在这问题关键就是，现在就房地产而言，经常是能拿出数据的并非是那些经济学家，而是张宝全、任志强们。那么究竟应该怎样看，才能摆脱这俨然盲人摸象般的无奈？



　　畸形增长遗祸久远从生产要素全球一体化配置的视角来看楼市价格，就有了一种观察中国楼市的大视野。此言必仍为经济学家，但其或许获得了新的视野、方法？



　　与一般的认识相反，我看中国楼市深层危机，不是楼市价格的高低，甚至也不是楼市价格的分享机制，而是在众多利益集团追逐短期利益的作用下，住房需求膨胀超越了国力。此为一位经济学家在日前不久一个房地产论坛上的一番疾言厉色。



　　他说，作为基本居住的消费需求，房地产价格属于社会必要劳动时间范畴，是一个与经济发展水平动态高度相关的变量。



　　在生产要素已经全球化配置的今天，固定地把中国房价与历史上发达国家（或地区）收入相近似的水平相比是不合适的。要比就比现在的水平，因为由住房资产派生的住房消费价格，直接记入生产要素成本。构成一国和一个地区竞争力主干的只能是在区际和国际间流动的产品和服务。全球化流动的产品和服务，并不因为你是来自发展中国家，消费者就愿意为你的高价格埋单。性价比上不去，你的产品和服务就没市场。



　　他认为，超越基本住房需求的住房狂热，已经成为中国经济的引擎。当一国居民把财富都凝聚在住房上的时候，这个国家的居民就危险了。因为，靠这种方式积累的财富，只会给世界上其他国家创造重要市场，却不会给自己的长久竞争力增添什么砝码！这个畸形的增长引擎终将因为本末倒置而受到惩罚。惩罚已经开始。我国城市环境的破坏、劳动力成本优势的丧失，耗能型生活方式的确立，这些都会很快在我们城市和国家的持续竞争力上表现出来。可惜，做庄者是受任期利益左右的城市官员，他们无暇顾及长远。但这样却会对中国的长远发展构成巨大威胁，将蚕食中国公司的长久竞争力。