房价上涨房租下降 房屋出租收益接近定期存款？

　　“如果用目前的市场价投资买房用于出租，收益基本上与银行定期存款差不多。”这是在前不久央行再次加息之后，精于投资理财的李先生经过一番计算之后得出的结论。因此，他打消了投资房产用于出租的念头。

  

　　市场实际情况是否如李先生所言呢？带着李先生的这一个人观点，记者采访了几家京城著名的经纪公司。结果发现，李先生的判断十分接近目前的市场情况。

  

　　部分房屋出租回报不如存银行

  

　　自3月18日起一年期存贷款基准利率分别上调0.27个百分点。存款由现行的2.52%提高到2.79%，贷款由现行的6.12%提高到6.39%。其他各档次存贷款基准利率也相应调整。此次加息是央行继2006年8月19日以来再次对人民币存款利率进行调整。“信一天不动产”市场分析人士认为：这就意味着央行已经给众多的房产投资者加了一个“紧箍咒”。“信一天不动产”市场分析人士认为：这主要是由于房价过快上涨导致出租收益率下降。而如果你现在投资房产，只是想要靠出租来产生收益的话，恐怕还不如存银行。在这种情况下，投资房产的收益将完全依赖于房产本身的升值。我们通过对比看一看目前存款收益率和出租的收益率差距。

  

　　从目前看，再度加息后，由于存款利率上调，前来办理存款的市民明显多了起来。50多岁的李女士前不久在一家银行营业厅将自己的一年期定期存款转为了三年期定期存款，她说：“去年别人都劝我把钱投进房地产，可现在房地产市场税费太多，而且国家再次加息，还款数额明显大幅度增加。此次存款利率上调，我觉得还是把钱存在银行比较踏实。

  

　　目前三年期存款基准利率由3.69%提高到了3.96%，市民存在银行里的钱肯定多了起来。如李女士手里有40万元，整存整取定期3年的利息收入为47520元（含税），扣除9504元利息税，张先生3年可以从银行获取38016元，平均每年净收益达到了12672元。

  

　　假如李女士把40万元钱投入到房产中，然后进行出租。李女士在丰台地区购买一套建筑面积60平方米左右两居室，而每年该房屋需负担取暖费1800元、物业费500元，加上目前出租房屋需要交纳个人所得税：1122元（个人所得5.5%）。而目前该地区每月房屋出租在1800元。

  

　　租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，李女士还需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中有可能出现房屋空置期，以最保守的每年15天计算：年租金净收益=1800×12×（365-15）/365-1800-500-1122=17290元，年租金收益率=17290/（400000+10000）=4.2%。

  

　　“信一天不动产”市场分析人士认为：显然，与其靠收取租金获取4.2%的年收益率，还不如把钱存在银行相对划算。因为要想维持原有居住品质和租金水平，还应每隔两三年左右重新装修，更换部分家具家电。而同时出租房子要不断耗费大量时间精力与房客、中介公司打交道，这也是一笔不小的成本。所以出租率还应该打一些折扣。

  

　　投资房产获利摊薄

  

　　仔细的读者也许会对上述例案提出质疑：投资房产出租除了有出租收益外，还有增值的收益。而上例中却没有把这部分收益计算在内，如果计算这部分收益，房产投资收益又如何呢？为此，记者请21世纪不动产通过对实例的分析来计算当前投资房产的租金收益。

  

　　张先生决定投资房产通过出租盈利，2006年以每平米8500元的价格在望京地区购买了一套面积为100平米左右的精装修住宅，总价为85万元。其中张先生首付现金45万元，向银行申请了为期25年的按揭贷款40万元。若按照新调整的利率标准张先生每月需向银行偿还2588元，年累计还贷款额为31056元（5年以上商业贷款年利率为6.0435%）。张先生购房后将房产以每月2500元价格出租，去除两个月的空置期租金5000元以及物业费3000元（2.5元/平米）和供暖费3000元（30元/平米），张先生年租金收益为19000元。若预期房产价格每年有5%的增幅，则该住宅每年增值为42500元。张先生住宅按60年使用权残值率为0折旧，每年折旧费为14167元，因此张先生年实际收益为16277元。

  

　　根据公式：投资年收益率=（租金收益额+年房价增值额-年还贷款额-年折旧）/投资总额，则张先生投资年收益率为3.62%，调息后该套住宅的年收益率仅略高于年2.79%的一年期整存整取存款利率。

  

　　21世纪不动产分析认为，从收益计算中可以看出，影响租金收益的决定因素主要是已购住宅价格与租金的增减以及贷款额度与银行存贷款利率的变动。从目前政府对于房价的调控决心与力度来看，未来房价的增速将会下降，并且随着房龄的增长以及出租房源的增多租金会出现不同程度的下浮，这些均会对住宅的未来预期收益产生影响。