开发商手里的地够用十年？房市调控重在打破垄断

住房问题是今年两会的焦点之一，“在记者印象中，参加两会的代表委员们从来没有哪一年像今年这样对疯涨不停的房价表现得如此关注”。自2005年3月以来，国家有关部门打出了一系列“组合拳”，调控力度也相当大，为何无法阻止房价上涨的步伐呢？
  
　　对此，全国政协委员王长德教授指出，房地产业存在较为严重的垄断情况，从而使行业竞争很不充分。王长德委员击中了目前房价虚高的病根。垄断不仅是造成房价虚高不下的根源，也是导致调控未能发挥有效作用的根源之一。在春节前，《北京商报》记者做了一项调查，接受采访的北京10个今年1月新开盘的住宅项目，均表示春节过后会上调房价，幅度在每平方米300元至500元左右，目的是转嫁清算土地增值税的成本。节后，北京楼盘果然上涨了。据报道，刚度过春节前销售淡季的北京楼市，价格再次出现明显上涨，北京东二环内即将开盘的住宅项目新景家园三期，敲定的销售均价已经达到每平方米16000元，高出该项目二期售价达7000元！
  
　　开发商们推动房价上涨的意图为何能够轻松实现，正是王长德委员所说的垄断因素在起作用。在房地产行业存在着三种形式的垄断：一是土地的垄断。目前大量的土地被开发商掌控，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发商垄断房价的空间。二是市场垄断。目前我国不但商品房，连经济适用房都由房地产商垄断包办，由于没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，提高房价。三是直接的价格控制。部分房地产商通过提高住房档次、囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式哄抬房价，严重损害了消费者的利益。
  
　　垄断强化了开发商在商品房定价方面的主导地位。在交易中，信息是帮助双方判断价格走势，从而作出买卖选择决定的依据，但在房地产市场中，民众是分散的，他们在信息的掌握等诸多方面与开发商相比处于绝对劣势。开发商们为了强化自己的话语权，往往通过虚拟买卖合同、囤积房源、发布不实价格和销售信息，加剧信息的不对称，制造供不应求的假象欺骗消费者，乘机借“暗箱操作”之法牟取暴利。
  
　　为了强化垄断力量，开发商们大量囤积土地和囤积住房，造成对市场的供应减少，推动房价上涨。以北京为例，北京大部分楼盘都对外声称已经销售一空，但是，2006年4月底，北京市建委公布的全市截至当年4月份真实销售数据显示：北京期房项目中有10.9万套住宅未售，现房销售的项目中有17815套住宅未签约，共计约12.7万套住宅未售出，期房未售出面积达1541.39万平方米，现房未售出面积达289万平方米，约有65.69%的房源未被售出！囤积土地的状况更令人触目惊心。2005年，七部委新政调查组报告指出，北京开发商手里掌握的土地够用十年。
  
　　这种囤积行为同样强化了开发商的垄断地位，强化了其对房价的掌控力量。要想使房价调控取得显著效果，就必须打破垄断。首先，应经常清查开发商的囤积居奇行为，无论是囤积土地还是囤积住房，都依法予以严厉惩处，以打破开发商通过垄断人为减少住房供应的企图。同时，计算并公布房价的真实成本，加强信息公开，增强房地产市场的透明度，消除信息不对称的现状。