后土地增值税时代的房价迷局分析

尝试政策“合纵连横”
  
　　1日下旬，国家税务总局就房地产开发企业土地增值税清算管理发布通知，明确规定由先前的“预征制”转为“清算制”。土地增值税是通过对土地要素的流转增值的税收，必然会提高企业盘地和土地交易的成本，遏制土地要素的流动速度，从而挤压房地产企业的利润空间。实际上，通知发布的17日当天，房地产上市公司几乎集体跌停，从投资收益性、安全性和流动性三个维度来解读政策效果，主要是《通知》形成了流动性折扣并造成了一种心理预期，即认为刚刚进入2007年的房地产可能遭受系列政策打压。尽管如此，土地增值税并不能完全阻止包括房产在内的资产价格上升的动力。
  
　　流动性压力继续助推房价
  
　　首先，中国资产价格膨胀不是行业原因，是宏观环境所致。2006年世界性的流动性过剩是个普遍问题，中国的产业结构决定了其参与国际分工的过程中，一定是扮演制造中心和两头在外的加工者角色，由此产生贸易顺差有其刚性一面。
  
　　另外，相对世界GDP平均增速3%，中国GDP10%的高速增长，存在毋庸置疑的套利空间，国际化和汇率市场化是这一套利空间收敛的必要条件。一个大的世界资本图景是以中东石油美元等为中心的世界“剩余资本”，首先汇集于美国债市，随后又通过PE等方式集结，再从美国债市投向资本可以生利的经济热区，因此有大量资本集结于中国资本大门口，在狭窄的资本流入通道中争抢位置，其导致的最直接反应就是中国资产溢价。国内民间资本最先感知到这一现象，他们以房产为投资对象，拉动了以房产价格上升为表现的中国资产升值第一波。人民币升值预期的确立，则导致了以A股为集中表现的第二波次的中国资产升值。
  
　　政府准确地预测到了流动性泛滥下的资产价格膨胀，因此较早启动了宏观调控，以政策对冲资产的向上涌动，同时在政府的立场上，对不同的资产持有不同态度。商品价格和资产价格两相权衡，政府政策更多在控制商品价格上升；房产市场和股票市场里，则是压制房产而放任股市。回顾2006年，房地产价格顽强的上升几乎对冲掉所有加载于房地产业的宏观调控“做空”政策，市场上上演了一幕幕政策“做空”和流动性“做多”的大戏。2006年终，房地产业流动性以微弱优势支撑住房产价格，而在股市上，流动性做多最终是以大捷告终。
  
　　在资产系列中，各种资产和投资工具都是由无数的毛细血管相联通，在收益性、安全性、流动性三个维度上处于动态均衡。在开放的市场中，以往房产和股市翘翘板下二者此消彼长的二元零和格局不复存在，大量的流动性已同时托起房产和A股两个市场，形成了一种多元格局。从几天前央行网站上公布的 2006年12月金融数据看，M2增长16.9%，加上汇率加大弹性的预期，会使得流动性充沛影响整个2007年度。
  
　　对于一个成熟的经济体而言，流动性无外乎两个出口，一是流向国际市场，一是流向虚拟资本市场。而中国作为新兴的市场经济国家，货币不能在国际上自由流通，衍生金融工具市场也不完善，过度的流动性直顶物价、房产和股市。2007年，三个方向的上升动能都存在，特别是物价和房产滞后于股市，无论股市继续上升还是回调，只要存在流动性压力，物价和房产价格就必须提高警惕。
  
　　土地增值税启动调控序幕
  
　　在此形势下，政府将继续实行宏观调控政策，并密切监控资产价格膨胀的事态发展，继续使用货币政策三大工具与财税手段相结合的组合调控方式，调节资本流向，此次土地增值税将是系列政策的一环。这一税收的巧妙之处在于完全剔除了对其他行业的压制，实现了对土地增值的抽税，属于精确制导打击地产暴利的政策，比抽高息更准确；提高利率显然是打击一大片，且副作用极大，容易引起套利资本进入而推动人民币汇率。
  
　　此番房地产税收不是物业税而是土地增值税，完全出乎业内人士所预料，讨论物业税由时已久，政府却突然推出土地增值税，这一举措本身含有信息量。或许这是非常英明的举措，这表明了一种健康的趋势：坚持“对增值量部分抽税，而不对存量持有征税”，只要没有交易发生就无法兑现增值部分，从而不赋予资本利得税，这才是公平的。
  
　　土地增值税是零和博弈
  
　　但是，土地增值税不会波及到最终消费者的观点，却站不住脚。房地产博弈格局中，是政府、开发商和房产消费者三者之间的博弈。显然，税收的调整并不创造社会财富。就像此次土地增值税的推出是一个零和博弈一样，社会没有产生新的价值。但是三者之间的利益关系却发生了变动，这种变动是以房地产商的大失分、消费者的小失分、政府税收的净得分为政策博弈结果的。因为任何中间环节的税费，都会分摊到最终消费者身上，这毋庸置疑。换句话说，所有的财政、税收都是纳税人的贡献。
  
　　建议在经济市场博弈中，政府应以社会财富的最大化为诉求，而不是以财税收入最大化为目标。政府不应在过热的行业抽税，而应尽快批准和推出老百姓可以参与投资其中的房地产产业基金(REITs)，这不仅可以起到股票市场中平准基金的作用，更重要的是，让老百姓投资的REITs参与房地产开发，可以让土地溢价的好处部分由房地产税收转化为更为分散的投资者利益，让老百姓在面对现实房产价格上升的无奈中，可接触低门槛投资的REITs以取得资产溢价的挂钩利益。这样政府完全可以从房地产价格上升的烦恼中解脱出来，同时又可做到资源配置均衡和分散风险。自由经济和金融民主就是要让高门槛的投资项目证券化，能让更多的人参与，得以分享社会经济增长的好处。
  
　　土地增值税难抑高房价
  
　　北京师范大学管理学院教授，房地产研究中心主任董藩
  
　　土地增值税不是一个新税种，1994年中国开征土地增值税，正是基于1992～1993年房地产投资过热、投机现象频繁的现实。此次实行严格清理，正是房地产业发展的大环境所造就的，但在抑制投资的积极作用下，同样有助涨房价的危险。
  
　　政策出台的原因和背景
  
　　在当前阶段修改实施规定并严格清理，首先是为了增加国家税收，提高税务部门的权威性。以房地产为课税对象，不但税源充足，而且税收收入也相当稳定，因此房地产税收是西方各国政府尤其是地方政府的重要财源。在美国，一般财产税收入占地方收入的80%以上。
  
　　其次，促进社会公平。实现税收公平，包括税制的建立和税收政策的运用。房地产税制的设计应当确保横向公平和纵向公平。横向公平即纳税能力相同的人应负担相同的税；纵向公平即纳税能力不同的人负担的税负不应相同，纳税能力越强，其承担的税负应越重。尽管根据国家税务总局的调查，房地产开发行业的利润率只处于中上水平，但由于该行业民营化程度高，投资规模大，从经营模式上看又容易做到“以小博大”，而需求旺盛又导致富翁急剧增加，所以税务部门认为对其调控是 “理所当然”。
  
　　最后，根据经济情况采取相机抉择的税收政策，充分发挥房地产税自动稳定器的作用，促进国民经济稳定发展，也是宏观调控的应有之意。
  
　　新规将助推房价上涨
  
　　一项宏观调控政策的出台，涉及到对宏观形势的判断以及实施效果的估计。通知对以前土地增值税的制度进行补充，在增加税收、抑制投资冲动和投资过热的同时，可能也会导致一些消极的效果，即会对房价上升产生促进作用。
  
　　舆论普遍认为，新的征税方法会大大增加企业的税收负担。税收负担率增加是必然，但有些人认为，房地产开发企业缴纳的土地增值税允许在企业所得税前扣除，若土地增值税增加，税前利润会下降，企业所得税的计税所得额会相应降低。实际上，房地产开发企业的部分支出属于合理不合法的支出，在计算土地增值税时不允许扣除。认真清算下来，预计会适用较高的增值率，税收负担率也会相应增加。
  
　　而且通过清算土地增值税，土地增值税制度开始落到实处，对于仅以投机土地为目的的企业而言，这是个重大打击，过去那种单纯通过土地升值来盈利的运营模式肯定不再适用，因此由于房价上涨而兴起的土地市场投机行为可能会受到一定程度的抑制，税收的扭曲效应必然会减缓资本流入土地市场的速度。
  
　　但就此认为《通知》出台不会导致房价上涨，却是站不住脚的。虽然决定房价水平的是市场总需求和总供给，与企业的成本没有直接关系，但该项成本的增加将会在一定程度上改变市场供求状况，除非有其他政策能化解这种作用倾向，否则政策的实施会起到助涨房价的效果。
  
　　征收土地增值税始于1994年，与当时的经济形势密切相关，其主要目的是调节房地产开发企业收益过高的现象，缓解分配不公。随着经济形势的变化，为启动内需、拉动经济增长，该税种的征收管理被放松。虽然税收征收应该严格，但现在房地产需求旺盛，供给紧张，税收的增加可能导致部分临近盈亏平衡点的企业退出开发行业，这对于规范房地产市场、促进房地产企业优胜劣汰势能产生积极作用，但同时却减少了市场上供应者的数量。而由于增值税降低了今后进入房地产开发行业的投资增长率，实际上抬高了房地产市场的进入门槛，一个可能的影响就是降低绝对投资额，虽然这对抑制投资过热有好处，但是投资增长率和绝对投资额的降低，不可避免地会使未来的商品房供应可能会有所减少或增幅降低。而一旦市场供给者和房屋供应总量减少，原本已经相当紧张的供需矛盾定会进一步加剧，从而不利于降低房价这一政策目标的实现。
  
　　另外，从需求来看，由于一些错误认识的影响，绝大多数消费者认为开发企业的成本上涨都会转嫁给消费者，进而导致房价上涨；而且在需求旺盛供给不足的时期，的确有些增加开发商成本的措施，反而刺激了房价上涨；社会舆论也都倾向于认为，只要再出现增加开发商成本的政策，房价反会继续上升。在这些认识的影响下所形成的心理预期，必然会导致购买需求不但不会减少，反而有可能放大，对抑制房价不利。
  
　　其实，宏观调控的两个目标——抑制投资过热与稳定价格本身就存在着矛盾，所以，新规定再次顾此失彼，也就难免了。
  
　　并非市场的“急刹车”
  
　　华东政法学院教授、博导，民法研究中心主任、物权法和房地产法专家高富平
  
　　土地增值税不是新近才在我国产生的政策，作为房地产业固有的税收制度，它旨在合理分配房地产开发中所产生的经济收益。各国土地法律制度一般也会就此作出规范。
  
　　作为一种特殊的社会资源，土地本身蕴含着两种收益：一为自然价值，一为投资收益，二者的价值来源不一样，其归属亦应分离。前者是因土地自身（区位位置或因为城市规划等原因）而产生的价值，应归属于国家，国家再用于土地的改良与相关地上基础设施建设；后者是开发者投资产生的收益（如改善土地配套基础设施或者实施建设施工），自然归于土地投资开发人，以符合“谁投资，谁收益”的市场运行原则。
  
　　改变利润分配机制
  
　　我国实行较特殊的土地归属和利用制度。国家作为土地的所有权人，在出让土地使用权时，凭借所有权获得土地出让金。应当说，土地出让金包含有土地自然价值，但二者性质不同，而且在实际数量上也存在着巨大价值差距。即使在土地出让时存在客观的土地评估价机制，但在漫长的土地出让期限内，受市场供求关系及公共设施建设等因素影响，实际土地批租价格与当初预估之土地出让金数额之间差价巨大，由此导致我国现阶段的土地开发活动存在巨大的利润空间。有的土地开发商仅储备土地，不实施任何开发活动，也可获取高额利润。土地开发市场不合理的利润分配机制，造就了极不合理的市场秩序。
  
　　因此，政府有必要附之以土地增值税制度，调整土地出让金与国有土地批租实际价值之间的巨大价值差额，土地开发商需将其土地开发收益中因自然价值而体现的市场收益以增值税的形式缴纳给国家。
  
　　当然，实施土地增值税需要以较高的税务征收机制作保障，尤其是土地增值税扣除项目的核准，需要土地开发财务信息机制支持，而土地增值税的实际收缴，也需以财产申报制度为基础。也许正是基于上述原因，我国的土地增值税制度自1993年以来，历经条例颁布、细则出台、推行预征三个阶段，直到现在征收机制基本完善了，才开始全面征收。
  
　　调整调控政策
  
　　土地增值税的功能决定了它是调整我国土地开发市场不合理的利益分配机制，目的在于使土地开发商的利益取得方式趋于合理，税务局的通知仅在于使这项税收制度能够操作，是当前强化税收制度背景下的产物。而国务院2006年出台“国六条”，其调整市场的机理侧重于调整土地供应结构，干预房地产交易行为，直接影响房地产市场的交易价格。显然，这二者出发点和调整机理不完全相同，无所谓“国家上一年度房地产宏观调控政策的延续”之说。
  
　　反思我国的房地产调控政策，其中实施强制性的宏观调控，干预房地产交易，虽然在短期会影响房地产市场供求关系，下调交易价格，但同时也容易妨害资源自由流转，给土地资源的有效配置带来“硬伤”；与之相对照，调整市场利润分配机制，改造市场投资结构，借助市场的力量带动市场价格，则通常不会干扰市场价格机制的正常运行，不会影响市场主体的合理预期，更不会造成房地产交易关系的“急刹车”。这种调控方式不失为政府调适经济的应为之道。国家税务总局此次强力推行土地增值税制，可视为我国政府调整土地市场调控政策的努力与尝试。
  
　　房价不会因此大涨
  
　　上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭
  
　　政府清算房地产企业土地增值税，房价“涨价论”不绝于耳。其实，去年出台的营业税、个调税，今年或将开征的物业税，也都曾经或正在卷入与房价之间的“绯闻”中。作为调节宏观经济的重要工具，税收到底与房价是什么关系？
  
　　政府该不该征税，本不应该成为一个问题。经济学原理认为，征税是对市场激励机制的扭曲，会减少社会总福利；但政府只有通过税收才能生产公共产品，并对穷人进行补贴，所以税收的实质是牺牲部分市场效率以促进社会公平。然而，还存在执行问题——政府能否公平、公正、公开、有效地实现这种转换。我国房地产税目繁杂，且目前我国房地产税收占地方税收入的比重高达30%左右，在房地产热点城市，其比例超过50%也不稀奇。政府确实也在城市建设和公共产品提供方面做了很大努力，但“政绩工程”仍然触目可及、经济适用房被富人抢食、廉租房建设严重滞后……所谓有效率的税制，是指其引起的无谓损失和管理负担很小的税制，房地产税收该征，但政府更应在如何有效利用税金上进行反思和改善。
  
　　实际上，只要征税，就必然要有人承担，但最终扛起税负的人（经济学中所谓的“税收归宿”）并不一定是收到税单的人。实际上，一项税收开征之后，税收归宿到底是生产者还是消费者，要看哪方弹性更小。
  
　　就土地增值税而言，目前开发商的供给弹性较小。政府一段时间以来持续的宏观调控，已使全国住宅价格增幅减缓，上海等个别城市甚至连续数月下跌，卖方市场转向买方市场的迹象非常明显。面对土地增值税，开发商不可能停下已开工的项目，更不可能扔掉手中的土地，所以中短期内市场供给几乎不会发生变化。
  
　　当然有人会说，开发商可以加价，把税负转嫁给消费者，也能通过捂盘逼迫买房人就范。开发商完全有加价的自由，问题的关键在于消费者有没有选择余地，即需求有没有弹性。实际上，未来几年住宅消费将越来越富有弹性。其一，随着住房保障快速推进，中低收入群体低价租住廉租屋、旧公房、经济适用房的空间将越来越大。其二，宏观调控的重点之一是打击投机需求、抑制投资需求，再加上股市走牛的“财富效应”，住宅市场投机和投资性需求加剧萎缩，甚至出现卖房炒股的现象。其三，“90/70”政策极大影响了消费者的心理预期，一直被业界称为“刚性需求”的婚房、拆迁和部分改善型消费者也产生犹豫、观望情绪，这些以前缺乏弹性的需求也变得有些弹性了。
  
　　在其他条件不变的情况下，土地增值税不会明显助涨房价，最大的可能是房价保持不变或微涨。部分开发商不得不通过各种或合理、或违规的手段，尽力规避和减少纳税，而多数开发商则不得不从利润中掏出一块。至于认为房价将因此大跌的论调，纯属不懂经济学基础知识的无稽之谈。房地产业的其他税收，基本上都可以用这种方法进行学理分析，以判断或验证其对房价的影响。