房地产行业超前透支中国经济的未来

目前无论你是在中国还是在美国、欧洲，当问及房价时得到的答案惊人的相似，即地产价格将继续上涨。当所有人看好地产未来的时候，我们愈加谨慎关注全球地产的波动，关注这一白热化的市场。目前对于全球地产是否将给经济带来毁灭性冲击各方持有不同的观点。数据显示，2004年全美房价上涨8.3%，升幅为近10年之最。在华盛顿、旧金山等一些大城市，房价涨幅高达20%左右。房产投机商增多，美国房地产协会的调查发现在2004年交易中有23%属投资性购房，买主目的是获得短期利润。

      客观迹象表明，美国存在着房产泡沫，1980年以来没有出现如此之高的投机性购房比例，超低利率使贷款投资房产变得容易，从而推动房价的飙升，而美国上次出现如此之高的投机地产的结果是房价崩盘。和其他许多投资过热领域一样，房地产将迅速冷却并造成经济波动。在中国依然存在严重的房地产泡沫并导致社会紧张。

      随着全球进入加息周期，全球地产的黄金期将告结束，美联储自2004年6月以来连续11次加息，利率水平从1%提高至3.75%，欧洲央行虽然没有升息，但是经济低迷和加息预期使得房屋购买者面临更大的融资成本。

      美国房屋抵押银行组织的报告显示，近来约三分之一的房屋抵押申请采用可调整利率方式，如果美联储像经济学家预测的一样仍平稳加息的话，购房者将遭遇较大的还息困难。更令人忧虑的是，很多购房者的首付比率相当低，利率风险增大的同时房价将出现大幅下跌，这些房屋持有者的净资产可能出现负值，无疑将增加他们的资金拖欠概率。目前房地产泡沫正在成为全球性泡沫，作为衡量泡沫程度的指标之一，各国房价与租金比率则达到创纪录的历史高位。

      目前房价和租金比率与1975年至2000年这25年的平均值相比结果是，美国目前比率高出32%，法国高出46%，澳大利亚、英国和西班牙高出至少60%。判断房地产市场有无泡沫的另一个具体指标是房价与收入的比例。从1975年到2000年，美国的房价与家庭平均收入的比值在2.7到3.0之间很小的区域内浮动。2000年之后这一比例上升，到2004年底高达3.4左右。而美国1979年曾出现泡沫，当时的房价与收入之比也只有2.95左右。美国房价自1997年以来上涨67%，而这些房价下跌的信号提示作用将动摇房市繁荣的根基，在房价下跌过程中市场信心将产生动摇，以往被忽视的潜在问题也将引发关注。在多重负面因素的作用之下，全球性房地产泡沫破裂的危险才刚刚开始，但是必须看到全球地产繁荣之后将是地产的萧条期。在人们看好地产的未来，信心指数达到25年以来最高之际，我们则认为全球地产的调整周期已经展开。

　　在过去的一年中中国特别是上海的房地产价格出现大幅上涨，面对过热的房地产市场，中国政府已经开始出台一系列房地产政策力图有效地为中国房地产市场降温。根据相关统计数字显示，2004年上海的房价增幅较大，市中心高达28%，其它区域也达到15.8%，投资回报率远远超过投资股市的回报率。

      上海的GDP中有25%是由房地产行业创造的，几乎所有的房地产研究机构都预测2005年上海办公楼和住宅楼的新增供应量将大大超过需求量。统计显示，到2005年7月底，全国商品房空置面积达1.2亿平方米，其中空置一年以上的达50%，占压资金2570亿元以上，居所有行业不良资产之首。而上海区域内金融机构去年住房按揭贷款余额2445.53亿元，当年新增728.09亿元。

      上海房地产价格比中国大陆市场的其他任何一个地方上涨的都要快。在2001年至2004年期间，全国所有的土地价格和房地产价格累计的上涨幅度平均为25%，在绝大多数一级城市中的收益率确实比上海更低一些，同期上海的房地产价格在同一时期内累计的上涨幅度将近70%，数据显示目前上海的平均居民住宅价格高出其他任何一个城市。但有迹象显示上海房地产和土地的价格增长已经显露出将走出快速上升然后快速下降的轨迹，事实上价格增长已经开始减速。在严峻的形势下，中国政府开始出台一系列房地产政策力图为中国房地产市场降温，向沿海房地产泡沫发出明确的降温信号，而某些炒房者和地产开发商已经感受到风险。     

      以上海为首的中国房地产市场近两年出现大幅上涨，我们认为其高度已经类似于中国股市曾经出现的2245点。中国政府一直在努力促使经济降温，尤其是针对房地产行业，预计未来将会有更为严厉的调控措施出台。中国房地产市场在经历大幅度上涨后，虽然投资者看好后市，但是中国房地产泡沫已经威胁到中国经济的持续发展，并开始透支中国经济的未来。为此我们认为中国房地产市场已经逼近如中国股市曾经见到的2245点的高度，调整将不可避免，调整周期大约为20个月，调整幅度大约为30-40%。

　　中国整体宏观环境尚未与国际接轨，而中国的金融体系是二元化的金融体系，金融体系无法承受房地产的泡沫，如何防范金融风险是中国在全球化的今天必须冷静面对的。房地产投机泡沫将是中国经济所要面对的最大金融风险，而目前在以中国建设部为代表的政府机构中，因考虑自身利益在极力唱多房地产，其对中国防范金融风险极为不利，目前地产投机已经超前透支了中国经济未来所需的基础支持。有政府官员认为资本主要是针对高端的物业进行炒作，而对广大群众需求较大的普通住宅的价格影响并不大，但实际情况是上海房地产针对高端住宅进行炒作但已经影响到周边地区，周边的地产价格水涨船高，产生严重的泡沫现象。

      东南亚和日本的房产大起大落，90年代香港的房地产也曾经出现过很大的泡沫，那么现在上海又出现类似的波折，问题的关键在于中国经济结构应该是美国式的大陆经济模式，而东南亚、香港和日本则是岛屿经济模式，两种模式需要的是不同房地产发展模式，而中国房地产最大的危机是拥有大陆模式而发展岛屿模式。放眼整个中国，房地产的发展模式已经走入香港模式，而风险则来自于危机已经出现在我们面前。

　　伴随着这一轮房地产的繁荣，对房地产泡沫的争论异常激烈。在争论中，房地产管理部门、房地产商和一部分学者认为目前中国的房地产市场繁荣是有真实需求支撑的，所以不存在泡沫，而另一部分学者则认为现在的房地产价格远远超出消费者的支付能力，出现很严重的泡沫，并且泡沫即将面临破灭。我们认为中国已经出现明显的全国性房地产价格泡沫，并得出是泡沫必定将破灭的结论。虽然中国房地产市场结构特殊，但是无法回避的全球化正在影响中国的每个角落，目前房地产市场无法独善其身。无论是消费品还是投资品，当前的房地产价格已经无法正确反映其基本价值。

      中国正在陷入这样一种误区，房地产就是财富，而房地产可以是支柱产业，但如果这一产业过度吸引资金进入进行投资和投机，势必造成经济结构失衡。中国已经进入支柱产业就是房地产业的误区，房地产即是中国经济最大增长点，而这种增长是透支未来资源的模式，完全依赖房地产的经济格局将使中国经济面临巨大风险，同时毫无抵抗风险的能力。我们调查发现中国内地许多企业都纷纷涌进房地产业，中国制造业将无法回避的是科技提升已经成为天方夜谭。当所有的企业都涌向一个产业时，不仅会出现行业泡沫，整个社会的经济危机也同时一触即发。随着房地产价格上涨，大量的房地产投资联动钢铁、水泥、建材等产业的价格上升，而中国能源发展的瓶颈已经成为制约中国经济持续发展的关键因素。

　　目前中国建设部和地方政府的部分官员以及房地产商反复阐述这样一个观点:即房地产价格下跌会影响国内宏观经济基本面的发展，会导致整个国家经济的下行，会导致国内银行业的不良资产出现。而这些观点仅出于自身利益考虑，缺乏中国经济的全局考虑。中国最高政府已经意识到问题的严重性，央行也力图控制风险，但目前是各种利益的较量。有一点可以肯定的是房地产下跌是必然的，因为已经有大量的投资者看到其中的风险。目前房地产经济正在全面联动整个国家经济，这也是为何房地产价格上涨放缓并立即在经济数据中显示出来。中国政府需清醒地认识到问题的严重性，打破目前这种完全依赖房地产业的经济格局，重新寻找新的经济增长点。维持高房价将错失中国经济长期发展的持续力，丧失长期的经济增长潜力及在国际经济竞争格局中的有利地位。预期未来的价格并在今天就实现其实透支的是未来的增长潜力，提高经济发展要素价格对整个经济发展是极大的负面冲击。

      高昂的房价和地价会使中国经济背上沉重负担。低成本是资本进入中国的基础，是中国实现成为世界工厂目标的关键。房地产市场泡沫的破裂将对中国经济产生一定的冲击，造成经济震荡。但是放眼21世纪中国经济的未来发展，随着房地产市场的回落和投资理性回归，能够为中国在经济结构、能源结构以及政治格局等方面进行有效的调整赢得机遇，而在调整之后中国经济将有望迎来良性发展的循环周期。

　　中国房地产价格的回落是控制投机资金的最佳方式，我们看好中国的未来，而地产调整是保障中国经济能否有效转型的关键，同时也是中国能否赢得历史性发展机遇的关键。