2006年中国商业地产市场分析预测报告

自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2001年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33%，超出住宅投资增长率6个百分点。其实从2000年开始，我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2004年全国商业地产投资总额达到1723亿元，比2003年增长32.35%，新竣工商业营业用房面积增幅16.16%，分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅2.76个百分点和5.73个百分点。进入2005年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7%。

　　一、我国商业地产快速发展的原因

　　我国商业地产快速增长主要源于以下几方面原因：

　　1.宏观经济的发展和人们生活水平的提高，导致消费者对零售业需求的增加，从而营造了对商业地产的市场需求。图1显示我国居民人均可支配收入、社会消费品零售总额与商业地产投资额呈现正相关关系。近年来，我国城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，表现为社会零售总额的逐年增长，从而带动了商业的发展，这就必然拉动对经营场所的市场需求，结果表现为商业地产投资额的快速增长。从恩格尔系数看，自2000年起，我国城镇恩格尔系数开始降至39.4%，2003年降至37.1%，因此催生了大型购物中心等大型商业机构的发展，进而诱发了商业地产投资的加速增长。

　　2.各城市政府部门充分认识到大力发展第三产业和现代服务业的重要性，不断鼓励推进城市商业的规模化发展。加之新一轮城市建设和改造高潮的兴起，都为城市大型商业项目的发展创造了机遇，从而拉动了城市商业地产的发展。

　　3.商业地产开发的高收益性。长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求。与其他房地产产品不同，商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值，恰恰相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性，这都使得商业地产受到开发商的青睐。

　　4.休闲经济的产生促进了商业地产的繁荣。1995年以后，我国居民全年平均休假时间增至121天：每年按52周计算，假定每周都实现双休日，则共休息104天，再加上“五一”、“十一”、元旦、春节，共有10天。从劳动制度看，休假天数已占全年时间的三分之一。休假时间的增加，为居民从事休闲活动创造了条件，促进了城市休闲产业的发展。仅以日常生活为例，品茗、健身等在几年前还少见的活动已成为人们都市生活中不可或缺的一部分。而居民休闲活动的增多引发了对提供休闲场所的需求，为商业地产创造了新的市场空间。

　　二、我国商业地产发展中存在的问题

　　1.商业地产项目开发盲目无序。一些商业地产开发商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，结果绝大多数项目论证都不充分，建设开发盲目无序。很多商业地产项目采取了“先开发后招商”的方式，最终造成项目的损失巨大，还经常引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点，有的还导致了就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。此外，项目开发的盲目无序还是近年来我国商业地产空置率急升的一个重要原因。

　　2.模块化开发影响整体运作。现代商业地产是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，因此应该是多功能相协调的。以大连城市广场为例，它综合了商业地产的购物、休闲、运动、餐饮、商住、办公、酒店、豪宅等九大功能，实现了多功能之间的优势互补。豪华公寓、酒店式公寓、商务公寓、五星级酒店汇聚的白领群体和上流阶层形成庞大的消费市场，为商业部分带来巨大商机，商务公寓内公司之间的商务往来又为酒店带来强大的销售能力和客房超低空置率，这种强势联盟塑造了大连城市广场的整体优势。但是，目前国内绝大多数商业地产项目采用了所谓“模块化”的运作模式，即简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加，放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，结果导致模块之间、商业项目与零售业态接口出现偏差，削弱了整个商业项目规划的合理性，严重制约了商业地产的正常发展。比较普遍的情况是，在同一区域内的几个项目相隔距离较远，无法形成整体规模，反倒削弱了项目的总体竞争优势。

　　3.开发商忽视商业地产项目的后续经营或后续经营管理失控。很多地产开发商都抱着“卖完就走”的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能卖则卖，根本不考虑能否经营、是否适合经营等问题，结果导致了很多开发商功成身退，投资人和经营者则被深度套牢的情况，甚至有的开发商自己都无法全身而退。有的开发商虽然考虑了后续经营问题，但是将项目部分或全部出租给投资者后，往往缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位以及对整个商业项目的影响。

　　4.商铺运营模式的缺陷。2002年至2003年期间推向市场的商业地产项目，多数采用“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式。在一些已开业的项目中暴露了许多问题，比如各租户都重视自家营业面积内的形象，而忽视了公共空间的重要性；项目整体推广后劲不足；业态调整与品类调整引发纠纷等，结果很多项目由于这类短期操作模式而停止营业。另外，有的开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报，即返租。客观地讲，返租在收益性物业销售中确实能起一定作用。但我国内地商业地产市场发展还很不成熟，这种策略不能兑现的情况时有发生，结果使个人投资者蒙受巨大损失，同时对开发商的伤害也相当大，并引发一些法律纠纷。

　　5.商业地产融资渠道单一。我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。日前全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金比例很低，只占到位资金33.5%。而大型城市开发商对银行信贷的依赖程度已经超过了90%，大大超过50%的风险贴现。在银行对商业地产项目的贷款越来越谨慎，限制越来越多的情况下，融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危险。

　　三、我国商业地产健康发展的对策建议

　　1.根据城市特点，因地制宜地发展商业地产项目。商业地产项目，尤其是大型商业地产项目与城市经济发展水平之间存在正相关的互动关系。城市管理部门和商业管理部门必须严把大型商业地产项目的审批关，保证各类大型商业项目在数量和结构上的协调，避免造成重复建设、恶性竞争的问题。而且不同城市商业地产项目建设应该结合当地的风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统，使商业地产的发展与城市建设、城市经济的可持续发展相协调。

　　2.建立科学的商业网点规划。今后政府部门应努力推动产学研的有机结合，充分利用当地高等院校、科研机构的研究实力，建立起商业饱和度指数的评价体系，并认真做好城市商业饱和指数的测评工作，使商业网点规划的制定更加科学合理，这样才能真正有效遏止商业地产的盲目开发。

　　3.科学设定商业地产开发程序。目前，内地地产商的开发程序一般是：买地??设计(按地产商的主观要求)??建设(按地产商的要求)??分割出售或出租(中小投资者购买)??回笼资金??开发新项目(用回笼的资金)。其实正确的开发程序应该是：招商(与零售商等商家签好合同后)??设计(按零售商等商家的要求)??建设(按零售商等商家的要求)??分割出售或出租(中小投资者投资购买)??物业管理(开发商或第三方)??长线经营??开发新项目。我们认为，在科学的商业地产开发程序中，招商应先于地产开发，最起码招商应与地产开发同步进行，这样就可以避免地产商所建的商业物业不能满足零售商需求而导致招商难、空置率高等一系列问题。

　　4.科学运用订单商业开发模式。万达集团首创“订单商业地产”模式，运用该模式在全国19个城市开发了21个购物中心，成为中国最大最成功的购物中心开发商。订单商业模式具有显著的优点，较之传统的产权式商铺销售模式更有利于商业地产的健康发展。但是由于订单商业量身定做的特殊性，往往决定了建成的商业地产只能提供给特定的大型主力店商家使用。这样一来，订单商业所潜在的后期风险，完全受制于主力店。一旦主力店经营不当，出现关门停业情况，所爆发出来的风险将更大，因为，量身定做的地产很难再适合其他商家使用，只能长期空置，这给开发商造成的损失将更为惨重。这就要求订单商业的开发商对于主力店的选择必须慎重，应选择国内外著名的、具有长期合作意向的商业企业，尽可能规避潜在后期风险。

　　5.拓宽商业地产的融资渠道。商业地产开发商应改变单一依靠银行信贷融资模式，可以探索信托、海外基金、将商用物业实行“证券化”等新型的融资渠道。比如在国外，房地产信托投资基金(REITs)是一个与商业地产共同成长的金融投资手段。2005年年底，广州越秀率先在香港发行REITs，开创了国内优质物业打包到境外上市融资的先河，随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等之间的大规模项目股权收购合作成功，REITs境外上市将成为一种潮流，为商业地产提供了非常好的融资渠道，有利于地产开发商突破资金瓶颈，促进商业地产健康的发展。