2006年我国房地产业发展和对策研究

我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止供求关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。经过2005年的房地产调控和各项政策的落到实处，我国宏观调控的积极效应已开始显现，房地产价格也开始理性回归。2006年我国房地产业的走势将紧紧围绕我国宏观经济的发展态势，根据国家“十一五”规划的战略目标，进入稳步前进、持续发展和总体平衡的新阶段。国家将在充分把握经济发展主旋律的前提下，坚持区别对待，实行有保有压的调控原则。
  
    一、2006年我国房地产业将逐步进入良性循环
  
    经历了2005年这一房地产的转折年的洗礼，我国的房地产市场的泡沫得到挤压，房地产企业的头脑得以清醒，越来越多的房地产商和业内人士认为这轮房地产调控的积极效应已在日益显现，房地产市场发展进入了总体平稳的可控阶段，通过进一步的努力我国房地产业将进入真正的良性循环。
  
    1、房地产市场预期开始回暖
  
    我国房地产业经过五年的快速发展和一年的宏观调控，进入2006年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。从管理层对整体经济调控的思路以各省市具体执行态度判断，我国房地产市场的政策预期已经比较明朗，除了商品房房价高低和涨幅大小的行业调控目标以外，土地资源的合理利用和金融风险的防范也成为管理层考虑的重点。为使市场参与者对未来走势有较明确的预期，政府应把握政策的稳定性和相关信息的准确披露，使市场中的开发商和消费者都清楚政府的政策意图，对市场走势有个理性的判断，避免消费者心态的大起大落。
  
    2、房地产商对市场的垄断同盟将被打破
  
    2006年，宏观调控还将持续，因为政策要保持连续性，而且房地产的周期性调整才刚开始。一旦开始，将持续一段时间，指望它立即复苏或景气度迅速提高是不现实的，因为这是一种内在的发展过程。对某些房地产开发商而言，他们利润还会继续摊薄，但不会出现人们所说的“萧条”，因为中国经济增长不会出现西方纯商业周期性的萧条，调整只是增长率的放慢，一般不会出现负增长。由于出现竣工面积多于或快于销售面积增长，商品房积压不断增多，房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用。空置率的上升使一些房地产商的日子不好过，这是调控过程中的正常反应，是一种符合市场规律的风险释放的过程。
  
    3、我国城镇居民的购房意愿略有回落
  
    央行于日前发布的调查结果显示，我国城镇居民经过宏观调控面对“十一五”的发展，理财生活与“十五”期间相比产生了结构性的变化，呈现出：“乐于银行储蓄”、“买房意愿回落”、“对物价满意度有所提高”等五方面的趋势。央行调查显示：2006年一季度打算“购买住房”的居民人数占比率为19.2%，较上季度降低0.4个比分点，较上年周期降低2个百分点。受房地产宏观调控政策影响，近期房地产市场出现了一些新的变化，多数城市房价涨幅趋缓，上海出现小幅下跌，房地产市场观望气氛较为浓厚，居民购房意愿有所下降。
  
    4、鼓励住宅消费成为建设部的政策导向
  
    面对宏观调控后的房地产市场，建设部明确提出了2006年鼓励住宅消费的政策导向。建设部专家认为，我国在2006年要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在“十一五”规划的起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。鼓励住宅消费，特别是自住型住宅消费将可能是今后政策的方向。2005年和2006年作为国家“十五”规划和“十一五”规划的转折时期，国家希望继续保持适度的国民经济增长规模和总供给，而需求的扩张将是其中的关键。在扩大消费需求中最有意义，对上下游产业带动作用最大的仍然是住宅产品的消费。所以2006年的经济政策中，鼓励住宅消费将是扩大内需的核心内容之一。
  
    5、房地产金融创新将有质的突破
  
    房地产金融“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。当前，由于房地产融资渠道的单一，致使绝大部分风险由银行部门一家承担，集聚了金融风险。在当前房地产开发和开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。与此同时，我国还应尝试通过多种渠道，充分发挥保险功能，防范房地产金融风险。在这方面，境外成功的“产品”有贷款抵房屋保险，贷款建（修）房保险，商品房抵贷款，还款保证保险等。
  
    6、国内外机构投资房产首选京沪
  
    国务院发展研究中心的一项研究表明：大多数的跨国企业和金融机构仍然看好未来三年我国的经济发展前景以及房地产市场，而继北京、上海之后，一些二线城市正逐渐成为新的投资热点。在受访的跨国企业和知名企业中，近70%的金融机构都对我国未来三年的经济发展前景及房地产市场看好，其中60%认为楼市还会上涨。而从投资意向来看，首选的城市还是北京、上海，但同时一些经济快速增长的沿海城市或内陆城市，比如天津、深圳、杭州、南京等城市也得到了国际投资机构和企业相当的关注。从他们感兴趣的城市分布来看，在一线城市获得成功经验以后向二线城市转移将是未来投资发展的趋势。
  
    二、2006年我国房地产业发展的政策导向
  
    中央经济工作会议在全面总结了我国2005年经济工作的同时，明确了宏观调控的继续加强和改善仍是确保“十一五”期间我国经济进入良性循环的重要方法和必要条件。因此，充分了解和把握即将实施的各项房地产调控相关的政策和措施将有利于我们对2006年房地产业的分析和判断。
  
    1、我国将加大中小户型商品房供地
  
    明年国土资源部将继续严把土地“闸门”，进一步增强参与宏观调控的针对性和有效性。为进一步地稳定房价，明年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。我国明年将继续做好各地开发区清理整顿的相关工作，巩固土地市场治理整顿成果。进一步贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原则，严格新增建设用地的审查报批。同时，适时出台新的禁止供地和限制供地的项目录，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地的土地供应。
  
    2、我国将规范土地出让合同和程序
  
    国土资源部将在2006年继续完善国有土地使用权出让的细化规定，考虑将土地后期开发的时间进度等写入合同，以防止开发商囤积土地；而在上海，随着商业用地完全实行公开招标以后，有关政府部门已基本明确了工业用地也须进行公开的招投标。国土资源部的有关领导在2005年地博会上就明确指出：国有土地使用权出让制度依旧需要完善，还有一些程序性的深入要求需要继续细化规定，特别是考虑将出让土地的后期开发进度要求这个时间表都一一写进出让合同里面。
  
    3、银行业放宽房贷业务的同时加大房贷罚息
  
    2006年银行业为了发展和经营的需要将加大对诚信度高和项目符合市场需求房地产商的贷款规模，对诚信度和还款能力强的商品房购买者也将加大房贷的投资比率和提高消费者购买时的贷款比例。而与此同时，2006年银行业上调房贷罚息的利率，逾期不还将实行“利滚利”的计息。按照央行规定：银行个人房贷新老客户的贷款逾期罚息均要调整，由现行按日0.21‰计收利息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%至50%。各商业银行可在规定的范围内自主浮动罚息利率。提高罚息的主要目的是起到警示作用，同时罚息记录还将进入个人的金融诚信系统。
  
    4、我国将实施《投资性房地产会计准则》
  
    为了规范房地产金融的发展，我国财政部日前颁发了《投资性房地产会计准则》的征求意见稿，该征求意见稿中明确了企业除了拥有自身长期使用的房产和短期内出售的房产外，还存在用于出租和长期持有获取增值收益的投资性房地产，并允许用公允价值模式核算投资性房地产，从而改变了过去统一按成本法核算投资性房地产的方式。采用公允价值模式核算投资性房地产的两大特点：其一是投资性房地产不计提折旧和摊销；其二是投资性房地产每年公允价值的变动将计入经营损益。从根本上改变房地产业的格局，使我国的房地产商从建造商转为开发商，从注重住宅销售转为关注所开发项目的整体增值和长远增值。
  
    5、我国将推出《住宅性能评定标准》
  
    建设部将从2006年3月1日开始实施国家标准的《住宅性能评定标准》。该国家标准适用于我国城镇新建和改建住宅的各项相关的性能评定，而不是单纯的评优标准，反映的是住宅的综合性能水平，体现了新时期我国的节能、节地、节水和节材等的产业技术政策，倡导一次装修，引导住宅开发和住房理性消费，鼓励我国的房地产开发商提高住宅性能等。
  
    三、2006年我国房地产业发展的相关对策措施
  
    通过对2005年我国房地产调控和出台的各项政策和措施的分析，2006年建设部将从四个方面对我国的房地产政策进行调整和完善：一是把政府职能和市场职能进一步明确分开。2006年，在相应的房地产政策中，该由政府办的就要由政府办，同时要充分发挥市场机制调配资源的主导作用。二是把长期的问题和短期的问题适当分开。有些问题确实存在而且很尖锐，但绝不是一年、半年内就能一下子解决的。比如说困难群体特别是特困人群的住房问题，这涉及社会保障体系、收入分配体系等多方面的因素，是个比较长远的问题。三是把局部的问题和全局的问题进一步分清楚。要严防把局部问题当成全局性问题来炒作，避免影响调控政策的效果。要考虑房地产发展的区域性特点，给予区别对待。四是把调控总量的政策与调控产业的政策分开，不要眉毛胡子一把抓。不难看出，2006年影响我国房地产供求关系的主要因素将更加多元、多样、多层次，如利率、税收、人民币汇率、股市等，都可能影响到我国房地产业的供求关系。
  
    此外，全国各地纷纷采取相应的举措来规范市场，如北京实行房地产开发商清出制、上海推出公积金管理新条例、江苏实施经济适用房管理新规则、广州市转让房产开始征收个人所得税、深圳再推四项措施控制楼市等。这些根据宏观调控发展和经济结构变化所推出的各项政策和措施，仍将会对我国房地产市场的走势产生影响。