随着购物中心近年来规模快速扩容，部分核心市场已经逐渐呈现饱和态势，核心一二线市场购物中心空置率高企，而随着城镇化率提升及新消费需求崛起，购物中心企业开始离开城市核心商圈的争夺，主要布局于区域性商圈，并开始加大主题性场景的打造，以形成更差异化的体验特色，呈现更多元化的特点。
以建筑面积在3万平米以上为统计标准，2018年中国国内一二三四线购物中心总存量达到3.55亿平方米，同比增长仍保持在15%以上，处于供给快速放量过程中，而从购物中心新开店数量来看，整体增长于2018年开始放缓至双位数增长以下。
参考观研天下发布《2019年中国购物中心行业分析报告-市场运营态势与发展潜力评估》
同时，购物中心整体销售表现仍呈现较高景气度，行业增速持续高于百货和超市业态，同比增速中枢保持在5%以上，而且在2018年下半年整体终端可选消费相对承压期，购物中心仍保持上升增长势头。
从结构来看，主流购物中心保持更快的扩张节奏，其开店数量与体量保持快于其他参与方的节奏，新开业占比保持持续提升当中，同时随着供给的提升，一二线购物中心的空本报告仅供-中国民生信托有限公司-研报邮箱使用p5置率开始提升，伴随而来的是在激烈的行业供给下，分化开始产生。
在行业供给持续较大同时分化开始产生的驱动下，新拓购物中心寻求发展中的差异化市场，从2018-2019年已经开业的前50购物中心来看，开始离开城市核心商圈的争夺，而主要布局于区域性商圈，同时开始加大主题性场景的打造，以形成更差异化的体验特色，并提高对于区域居民消费与体验的满足度，购物中心的市场定位与形态也逐渐发生变化，将呈现更多元化的特点。
根据各家主要购物中心企业2018年年报及官网披露数据，我们对主要连锁型购物中心企业进行梳理，共统计对象包括27家购物中心企业，其中万达和万科印力在全国购物中心数量分别达到280家、210家，市占率稳居国内购物中心企业前两位，第二梯队包括凯德、宝龙、华润、龙湖、爱琴海、新城、苏宁等，目前在国内购物中心数量均超过20家，其中20家以下门店的购物中心企业占比达到59%。
目前主要的购物中心参与企业布局主要还是围绕二线及以上核心市场，万达广场二线以上市场占比达到49%，龙湖地产布局全部在二线及以上市场，永旺梦乐城二线以上布局占比达到95%，而新城控股旗下吾悦广场布局相对均匀，一线、五线布局均在2%以内，二线、三线、四线占比分别为24%、12%、14%，其中公司也重点布局了江浙地区经济发展水平较好的县级市。
高线级城市仍是购物中心主战场，其中新一线及强二线城市最为活跃。从2018年开业购物中心的分布城市级别来看，一线、新一线、二线等相对高线级城市的开业数量仍然占据开业购物中心总量的接近70%，而城市数量更多，人口占比更高的三线及以下城市开业数量仅占31%。从2019年拟开业购物中心TOP30城市区域分布来看，一线及新一线城市数量占比达到70%，二线城市占比达到26%，而三四线城市占比仅为5%，表明从当前来看主要的购物中心参与方还是以高线市场布局为主。
以建筑面积在3万平米以上为统计标准，2018年中国国内一二三四线购物中心总存量达到3.55亿平方米，同比增长仍保持在15%以上，处于供给快速放量过程中，而从购物中心新开店数量来看，整体增长于2018年开始放缓至双位数增长以下。
中国城市购物中心存量规模情况
数据来源：商务部
全年新开购物中心数量
数据来源：商务部
参考观研天下发布《2019年中国购物中心行业分析报告-市场运营态势与发展潜力评估》
同时，购物中心整体销售表现仍呈现较高景气度，行业增速持续高于百货和超市业态，同比增速中枢保持在5%以上，而且在2018年下半年整体终端可选消费相对承压期，购物中心仍保持上升增长势头。
购物中心仍保持高于百货、超市业态的景气度
数据来源：商务部
近几年来购物中心景气度保持稳定较高水平
数据来源：商务部
从结构来看，主流购物中心保持更快的扩张节奏，其开店数量与体量保持快于其他参与方的节奏，新开业占比保持持续提升当中，同时随着供给的提升，一二线购物中心的空本报告仅供-中国民生信托有限公司-研报邮箱使用p5置率开始提升，伴随而来的是在激烈的行业供给下，分化开始产生。
中国购物中心市场集中度迎来持续提升
数据来源：商务部
2014-2018年购物中心空置率
数据来源：商务部
在行业供给持续较大同时分化开始产生的驱动下，新拓购物中心寻求发展中的差异化市场，从2018-2019年已经开业的前50购物中心来看，开始离开城市核心商圈的争夺，而主要布局于区域性商圈，同时开始加大主题性场景的打造，以形成更差异化的体验特色，并提高对于区域居民消费与体验的满足度，购物中心的市场定位与形态也逐渐发生变化，将呈现更多元化的特点。
2018-2019年开业TOP50购物中心的商圈分布
数据来源：商务部
2015-2018年全国新开业主题性购物中心数量占比情况
数据来源：商务部
根据各家主要购物中心企业2018年年报及官网披露数据，我们对主要连锁型购物中心企业进行梳理，共统计对象包括27家购物中心企业，其中万达和万科印力在全国购物中心数量分别达到280家、210家，市占率稳居国内购物中心企业前两位，第二梯队包括凯德、宝龙、华润、龙湖、爱琴海、新城、苏宁等，目前在国内购物中心数量均超过20家，其中20家以下门店的购物中心企业占比达到59%。
2018年重点连锁商业企业已开业购物中心数量
数据来源：商务部
2018年主要连锁购物中心门店数量分布结构
数据来源：商务部
目前主要的购物中心参与企业布局主要还是围绕二线及以上核心市场，万达广场二线以上市场占比达到49%，龙湖地产布局全部在二线及以上市场，永旺梦乐城二线以上布局占比达到95%，而新城控股旗下吾悦广场布局相对均匀，一线、五线布局均在2%以内，二线、三线、四线占比分别为24%、12%、14%，其中公司也重点布局了江浙地区经济发展水平较好的县级市。
2018年万达广场所开物业的不同城市分布占比
数据来源：商务部
2018年新城地产所开物业的不同城市分布占比
数据来源：商务部
高线级城市仍是购物中心主战场，其中新一线及强二线城市最为活跃。从2018年开业购物中心的分布城市级别来看，一线、新一线、二线等相对高线级城市的开业数量仍然占据开业购物中心总量的接近70%，而城市数量更多，人口占比更高的三线及以下城市开业数量仅占31%。从2019年拟开业购物中心TOP30城市区域分布来看，一线及新一线城市数量占比达到70%，二线城市占比达到26%，而三四线城市占比仅为5%，表明从当前来看主要的购物中心参与方还是以高线市场布局为主。
2018年开业购物中心各级城市占比
数据来源：商务部
2019年计划开业购物中心TOP30各级城市占比
数据来源：商务部
资料来源：商务部，观研天下（YZ）整理，转载请注明出处
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