卫浴行业市场需求主要受国民经济发展状况、居民收入水平、城镇化进程、房地产市场发展状况以及更新换代需求等因素的影响。
（1）经济快速增长、居民可支配收入不断提高
参考观研天下发布《2018年中国智能卫浴市场分析报告-行业运营态势与投资前景预测》
改革开放以来，我国经济持续保持高速增长，经济总量不断提高，人民生活日益改善。根据国家统计局的数据，我国从 2005 年至 2011 年的 GDP 以每年8%以上的速度增长。2012 年以来，GDP 的增速虽然放缓，但也保持了 6.90%以上的较快增速，经济形势发展良好。国内生产总值的变化如下图所示：
随着我国经济的快速发展，城镇居民人均可支配收入持续增长，居民的消费能力也得到了提升，这为卫浴行业的快速发展奠定了良好的市场基础。由于我国人口基数大，人均可支配收入的提高将催生一个规模庞大的卫浴市场。我国城镇居民人均可支配收入的变化如下图所示：
（2）城镇化进程的加快
根据《国家新型城镇化规划（2014-2020 年）》的数据统计，该报告出具时，我国常住人口城镇化率为 53.7%，户籍人口城镇化率只有 36%左右，不仅远低于发达国家 80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的菲律宾、马来西亚等发展中国家 60%的平均水平。正因如此，我国城市化发展水平还有较大的发展空间。
城镇化水平持续提高，会使更多农民通过转移就业提高收入，通过转为市民享受更好的公共服务，从而使城镇消费群体不断扩大、消费结构不断升级、消费潜力不断释放，也会带来城市基础设施、公共服务设施和住宅建设等巨大投资需求，为我国卫浴行业的发展提供持续的推动力。
（3）房地产市场的快速发展
国内卫浴行业的发展与房地产业的发展密切相关，我国政府于 1999 年起在全国范围内逐步推进城镇居民住房制度改革，这一政策极大地促进了国内房地产和建筑行业的快速发展。近十年来，商品房和保障性住房的建设和销售面积均有大幅度增长，这就直接形成了对卫浴产品的巨大需求。
①商品房
我国商品房主要分为住宅商品房、商业营业用房、办公楼商品房三种类型，其中住宅商品房在我国商品房中占有主要地位。
A、住宅商品房
2005 年我国住宅商品房年销售面积为 49,587.83 万平方米，2015 年增长至112,406.00 万平方米，年均复合增长率为 8.53%。2010 年以来，受房地产调控政策的影响，2011 年和 2012 年住宅商品房销售面积增速放缓。2013 年，我国商品房住宅销售面积较 2012 年增长了 17.52%，增长速度快速回升。2014 年全国经济下行压力较大，房地产刚性需求减弱，同时房价下跌导致房地产投机性需求退出，2014 年住宅商品房销售面积下降。2015 年，政策环境改善，在行业政策定调去库存、信贷政策持续宽松支持消费的背景下，居民购房门槛和成本降低，住宅商品房销售面积增长。
从短期来看，我国行业政策存在进一步宽松的空间，包括供给侧的定调去库存、保障房货币化，以及需求侧的信贷金融支持合理住房需求、税费减免优惠加大、降低刚需购房门槛等，住宅商品房销售规模有望进一步扩大。从长期来看，随着我国城市化进程的持续推进，住宅商品房依然保持较大销售规模。
由于住宅商品房销售面积约占商品房总销售面积的 87%左右，因此住宅商品房的销售对卫浴行业有较大的影响。最近五年，我国住宅商品房销售面积复合增长率为 3.78%，出于谨慎方面考虑，以近五年最低增长率 2%来保守估计，预计 2016 年至 2019 年，我国住宅商品房的销售面积将分别达到 11.47 亿平方米、11.69 亿平方米、11.93 亿平方米及 12.17 亿平方米。
按照每套住房平均 90 平方米测算，2016 年至 2019 年我国住宅商品房的销售套数将分别达到 1,274 万套、1,299 万套、1,325 万套及 1,352 万套。每套住房至少需要坐便器或蹲便器、浴室柜、台盆、淋浴设备等 4 件主要卫生洁具产品。据此推算，2016 年至 2018 年卫生洁具的需求量分别为 5,096 万件、5,196 万件、5,300 万件及 5,408 万件。
假如每套住宅商品房至少 50%的面积需要陶瓷砖，根据上述住宅商品房销售面积数据测算，2016 年至 2019 年我国陶瓷砖的需求量将分别达到 5.73 亿平方米、5.85 亿平方米、5.96 亿平方米和 6.08 亿平方米。
B、商业营业用房
在我国城镇化进程中，新型城市发展规划及商业环境不断升级，需要大量开发购物、餐饮、娱乐休闲等商业营业用房。同时，商业营业用房受国家房地产调控政策的影响较小，形成了对卫浴产品持续、稳定的市场需求。
2005 年至 2015 年，我国商业营业用房年销售面积从 4,081.38 万平方米增长到 9,252.00 万平方米，年复合增长率为 8.53%。近三年我国商业营业用房年销售面积增速逐渐放缓，我国商业营业用房销售面积及增长率的变化图如下所示：
C、办公楼商品房
随着我国经济的增长及城市化建设的加速，办公楼房地产业也随之迅速发展。2005 年至 2015 年间，办公楼年销售复合增长率为 10.26%。2008 年由于受经济危机影响，办公楼销售面积下降幅度较大，但 2009 年国家相关经济刺激政策出台，办公楼销售面积有了较大幅度的回升。2010 年以来，我国办公楼商品房的销量面积增速逐步提升。2014 年全国经济下行压力较大，办公楼商品房需求减弱，办公楼商品房销售面积出现下降。2015 年房地产政策环境改善，办公楼商品房销售面积有所回升。近年我国办公楼商品房投资额持续增长，2015 年达到 6,210 亿元，预期我国办公楼商品房的市场需求依然可观。
2005 年至 2015 年，我国办公楼的销售面积及增长率的变化图如下所示：
②保障性住房
根据国家规划，“十二五”期间我国要建设 3,600 万套保障性住房。据财政部的统计数据显示，2013 年、2014 年及 2015 年全国保障性安居工程财政支出分别为 3,816.72 亿元、4,319.49 亿元和 4881.01 亿元，分别较上年增加 16.29 亿元、502.77 亿元和 561.52 亿元，增长 0.43%、13.17%和 13.00%，全国共开工建设城镇保障性安居工程分别为 666 万套、740 万套和 783 万套。
根据《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，截至 2014 年底，全国共改造各类棚户区住房 2,080 万套、农村危房 1,565 万户。该意见指出，按照推进以人为核心的新型城镇化部署，实施三年计划，2015 至 2017 年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房 1,800万套（其中 2015 年 580 万套），农村危房 1,060 万户（其中 2015 年 432 万户），加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。
国家对保障房建设的大力投入和不断推进，为国内卫浴行业的发展提供了新的历史机遇。
（4）卫浴产品的更新换代需求
卫浴产品需求除与新建住宅紧密相关外，家庭二次装修带来的卫浴产品更换需求也是影响卫浴产品需求量的重要因素。正常情况下，由于住宅功能及感官需求，家庭住房的翻新周期约为 5-10 年；另外，随着房地产市场调控力度加大，短期内无力购房和受政策限制无法再次购房的家庭，会通过老房翻新和更换卫浴产品来改善居住环境，使得二次装修的需求递增。因此，家庭住房的二次装修对卫浴产品的需求量巨大。
根据 2010 年第六次全国人口普查，我国大陆 30 个省、自治区、直辖市共有城镇人口66,557.53万人，按照平均每个家庭户人口为3.1 人计算，我国共有城镇家庭 21,470.17 万户，假如每 10 年更换一次卫浴产品，相当于每年有 2,147 万户更新卫浴产品。
每户家庭二次装修时至少需要坐便器或蹲便器、浴室柜、台盆和淋浴设备等 4 件卫生洁具产品，以此推算，我国每年家庭二次装修对卫生洁具的需求量约为8,588万件；假设每户家庭的平均住房面积为 90平方米，按照每户家庭二次装修时至少 50%的面积使用陶瓷砖进行测算，每户家庭二次装修对陶瓷砖的需求量约为 96,615 万平方米。
上述需求测算未考虑商业营业用房和办公楼商品房的需求，只是根据住宅商品房的翻新周期推算的卫浴产品需求量，如果考虑到营业用房和办公楼商品房等因素，每年由二次装修所带来的卫浴产品市场需求将进一步加大。
（1）经济快速增长、居民可支配收入不断提高
参考观研天下发布《2018年中国智能卫浴市场分析报告-行业运营态势与投资前景预测》
改革开放以来，我国经济持续保持高速增长，经济总量不断提高，人民生活日益改善。根据国家统计局的数据，我国从 2005 年至 2011 年的 GDP 以每年8%以上的速度增长。2012 年以来，GDP 的增速虽然放缓，但也保持了 6.90%以上的较快增速，经济形势发展良好。国内生产总值的变化如下图所示：
图：国内生产总之及增长率变化图
随着我国经济的快速发展，城镇居民人均可支配收入持续增长，居民的消费能力也得到了提升，这为卫浴行业的快速发展奠定了良好的市场基础。由于我国人口基数大，人均可支配收入的提高将催生一个规模庞大的卫浴市场。我国城镇居民人均可支配收入的变化如下图所示：
图：全国城镇居民人均可支配收徒及增长率变化图
（2）城镇化进程的加快
根据《国家新型城镇化规划（2014-2020 年）》的数据统计，该报告出具时，我国常住人口城镇化率为 53.7%，户籍人口城镇化率只有 36%左右，不仅远低于发达国家 80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的菲律宾、马来西亚等发展中国家 60%的平均水平。正因如此，我国城市化发展水平还有较大的发展空间。
城镇化水平持续提高，会使更多农民通过转移就业提高收入，通过转为市民享受更好的公共服务，从而使城镇消费群体不断扩大、消费结构不断升级、消费潜力不断释放，也会带来城市基础设施、公共服务设施和住宅建设等巨大投资需求，为我国卫浴行业的发展提供持续的推动力。
图：我国城镇人口总数及城镇化变化图
国内卫浴行业的发展与房地产业的发展密切相关，我国政府于 1999 年起在全国范围内逐步推进城镇居民住房制度改革，这一政策极大地促进了国内房地产和建筑行业的快速发展。近十年来，商品房和保障性住房的建设和销售面积均有大幅度增长，这就直接形成了对卫浴产品的巨大需求。
①商品房
我国商品房主要分为住宅商品房、商业营业用房、办公楼商品房三种类型，其中住宅商品房在我国商品房中占有主要地位。
A、住宅商品房
2005 年我国住宅商品房年销售面积为 49,587.83 万平方米，2015 年增长至112,406.00 万平方米，年均复合增长率为 8.53%。2010 年以来，受房地产调控政策的影响，2011 年和 2012 年住宅商品房销售面积增速放缓。2013 年，我国商品房住宅销售面积较 2012 年增长了 17.52%，增长速度快速回升。2014 年全国经济下行压力较大，房地产刚性需求减弱，同时房价下跌导致房地产投机性需求退出，2014 年住宅商品房销售面积下降。2015 年，政策环境改善，在行业政策定调去库存、信贷政策持续宽松支持消费的背景下，居民购房门槛和成本降低，住宅商品房销售面积增长。
从短期来看，我国行业政策存在进一步宽松的空间，包括供给侧的定调去库存、保障房货币化，以及需求侧的信贷金融支持合理住房需求、税费减免优惠加大、降低刚需购房门槛等，住宅商品房销售规模有望进一步扩大。从长期来看，随着我国城市化进程的持续推进，住宅商品房依然保持较大销售规模。
图：我国住宅商品房销售面积及增长率变化图
由于住宅商品房销售面积约占商品房总销售面积的 87%左右，因此住宅商品房的销售对卫浴行业有较大的影响。最近五年，我国住宅商品房销售面积复合增长率为 3.78%，出于谨慎方面考虑，以近五年最低增长率 2%来保守估计，预计 2016 年至 2019 年，我国住宅商品房的销售面积将分别达到 11.47 亿平方米、11.69 亿平方米、11.93 亿平方米及 12.17 亿平方米。
按照每套住房平均 90 平方米测算，2016 年至 2019 年我国住宅商品房的销售套数将分别达到 1,274 万套、1,299 万套、1,325 万套及 1,352 万套。每套住房至少需要坐便器或蹲便器、浴室柜、台盆、淋浴设备等 4 件主要卫生洁具产品。据此推算，2016 年至 2018 年卫生洁具的需求量分别为 5,096 万件、5,196 万件、5,300 万件及 5,408 万件。
假如每套住宅商品房至少 50%的面积需要陶瓷砖，根据上述住宅商品房销售面积数据测算，2016 年至 2019 年我国陶瓷砖的需求量将分别达到 5.73 亿平方米、5.85 亿平方米、5.96 亿平方米和 6.08 亿平方米。
B、商业营业用房
在我国城镇化进程中，新型城市发展规划及商业环境不断升级，需要大量开发购物、餐饮、娱乐休闲等商业营业用房。同时，商业营业用房受国家房地产调控政策的影响较小，形成了对卫浴产品持续、稳定的市场需求。
2005 年至 2015 年，我国商业营业用房年销售面积从 4,081.38 万平方米增长到 9,252.00 万平方米，年复合增长率为 8.53%。近三年我国商业营业用房年销售面积增速逐渐放缓，我国商业营业用房销售面积及增长率的变化图如下所示：
图：我国商业营业用房销售面积及增长率变化图
C、办公楼商品房
随着我国经济的增长及城市化建设的加速，办公楼房地产业也随之迅速发展。2005 年至 2015 年间，办公楼年销售复合增长率为 10.26%。2008 年由于受经济危机影响，办公楼销售面积下降幅度较大，但 2009 年国家相关经济刺激政策出台，办公楼销售面积有了较大幅度的回升。2010 年以来，我国办公楼商品房的销量面积增速逐步提升。2014 年全国经济下行压力较大，办公楼商品房需求减弱，办公楼商品房销售面积出现下降。2015 年房地产政策环境改善，办公楼商品房销售面积有所回升。近年我国办公楼商品房投资额持续增长，2015 年达到 6,210 亿元，预期我国办公楼商品房的市场需求依然可观。
2005 年至 2015 年，我国办公楼的销售面积及增长率的变化图如下所示：
图：2005 年至 2015 年，我国办公楼的销售面积及增长率的变化图
②保障性住房
根据国家规划，“十二五”期间我国要建设 3,600 万套保障性住房。据财政部的统计数据显示，2013 年、2014 年及 2015 年全国保障性安居工程财政支出分别为 3,816.72 亿元、4,319.49 亿元和 4881.01 亿元，分别较上年增加 16.29 亿元、502.77 亿元和 561.52 亿元，增长 0.43%、13.17%和 13.00%，全国共开工建设城镇保障性安居工程分别为 666 万套、740 万套和 783 万套。
根据《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，截至 2014 年底，全国共改造各类棚户区住房 2,080 万套、农村危房 1,565 万户。该意见指出，按照推进以人为核心的新型城镇化部署，实施三年计划，2015 至 2017 年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房 1,800万套（其中 2015 年 580 万套），农村危房 1,060 万户（其中 2015 年 432 万户），加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。
国家对保障房建设的大力投入和不断推进，为国内卫浴行业的发展提供了新的历史机遇。
（4）卫浴产品的更新换代需求
卫浴产品需求除与新建住宅紧密相关外，家庭二次装修带来的卫浴产品更换需求也是影响卫浴产品需求量的重要因素。正常情况下，由于住宅功能及感官需求，家庭住房的翻新周期约为 5-10 年；另外，随着房地产市场调控力度加大，短期内无力购房和受政策限制无法再次购房的家庭，会通过老房翻新和更换卫浴产品来改善居住环境，使得二次装修的需求递增。因此，家庭住房的二次装修对卫浴产品的需求量巨大。
根据 2010 年第六次全国人口普查，我国大陆 30 个省、自治区、直辖市共有城镇人口66,557.53万人，按照平均每个家庭户人口为3.1 人计算，我国共有城镇家庭 21,470.17 万户，假如每 10 年更换一次卫浴产品，相当于每年有 2,147 万户更新卫浴产品。
每户家庭二次装修时至少需要坐便器或蹲便器、浴室柜、台盆和淋浴设备等 4 件卫生洁具产品，以此推算，我国每年家庭二次装修对卫生洁具的需求量约为8,588万件；假设每户家庭的平均住房面积为 90平方米，按照每户家庭二次装修时至少 50%的面积使用陶瓷砖进行测算，每户家庭二次装修对陶瓷砖的需求量约为 96,615 万平方米。
上述需求测算未考虑商业营业用房和办公楼商品房的需求，只是根据住宅商品房的翻新周期推算的卫浴产品需求量，如果考虑到营业用房和办公楼商品房等因素，每年由二次装修所带来的卫浴产品市场需求将进一步加大。
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（ZTT）
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