政府对于土地供应的掌握力减弱,库存消化周期成为土地供应的重要参考。以往政府对于土地供应的时间、数量、价格均有较强的掌控力,而根据最新的住建部和国土资源部的联合发文,对于住宅用地供给形成五大类调控目标,消化周期在36个月以上的应停止供地;36-18个月的要减少供地;12-6个月的要增加供地,6个月以下的不仅要显著增加而且要加快供地节奏;12-18个月是中性持平水平。
参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究》
表:政府对住宅供地形成五大类调控目标,12~18个月是中性水平
由于目前没有官方口径定义库存,因此通过4种方式来观测当前的库存水平和消化周期。而当前的消化周期水平至少决定了2018年上半年的土地供给情况。从房地产项目运作进程看,库存主要有三类:房管局备案可售,已开工未销售,以及已拿地未销售。另外还有一个口径是统计局公布的已竣工未销售的面积。从一些省级单位住房和城乡建设厅公布的库存数据看,既有备案库存也有待售面积口径。
截至2017年底,全国库存的消化周期落在9~12个月的水平,基本上在增加供地和中性持平范围。因此2018年可能会继续加大土地供给。
表:当前全国库存消化周期落在9~12个月左右,接近2013年前水平
1、已开工未销售库存去化周期11.6个月
已开工未销售库存去化周期回到2010年水平。用1999~2017年的累计新开工(*95%的可售比例)减去累计销售代表房企手上已开工未销售数据。截止到2017年底的库存水平约15.8亿方,去化周期约11.6个月。库存基本上回到2011年水平,去化周期基本上回到2010年水平。
图:截止2017年底,全国已开工未销售库存的去化周期11.6个月
从城市分线数据看,库存和消化周期也基本回到2010年的水平。挑选40个城市1999年~2017年的数据,其中一线城市4个,二线城市24个,三线城市12个。截止2017年底,40个城市平均库存水平为1124万方,消化周期在10.9个月。其中,一线城市库存20.6万方,消化周期0.3个月;二线城市库存1513万方,消化周期11.7个月;三线城市库存714万方,消化周期12.3个月。整体上看,库存和消化周期基本上回到2010年水平。
图:一二三线库存消化周期基本上回到2010年水平
2、土地库存去化周期34个月
土地库存是最广义的库存,属于已拿地未销售,广义库存去化周期基本上回到了2012年的水平。从国有建设用地中普通商品住宅用地的出让情况看,截止2017年底,预计广义库存为41亿方,去化周期34个月。其中假设每年95%的可售比例,2003~2007年流拍比例40%,容积率2.16。广义库存的去化周期基本上回到2012年水平,库存回到2013年水平。考虑到过去囤地,以及建设周期问题,广义库存口径远大于其口径属于合理情况。
图:截止2017年底,广义库存预计在41亿方,消化周期34个月
分城市来看,一二线城市的广义库存自2013年以来就呈现下降趋势,直到2017年才有所回升。选取2008-2017年以来的住宅用地成交情况,考虑95%的可售比例,一共有24个城市有数据,且只能分为一线和二线。其中,一线城市和部分二线城市广义库存为负。从趋势上看,这24个城市自2013年以来广义库存处于下降的趋势,直到2017年有所回升。
图:2013年以来,广义库存处于下降的趋势,2017年有所回升
广义土地库存出现负的情况,主要有三个原因使土地库存被低估。(1)在于分线城市数据起于2008年,至少缺了10年的历史土地出让,而过去囤地现象比较严重,所以使得累计土地出让数据被低估;(2)一二线城市会有旧城改造和城市更新项目,而这些项目不完全记入土地招拍挂中;(3)2004年831大限以前有大量的协议出让项目,而这些不计入在招拍挂出让里,也会导致土地库存被低估。
根据统计局公布的已竣工未销售的面积,库存消化周期回到了2012年的水平。按照这个口径,截止2017年底,全国商品房待售面积为5.9亿方,其中住宅3.0亿方。2017年全国商品房现房销售面积为4.0亿方,商品住宅现房3.1亿方,分别对应的去化周期约17.7个月和11.6个月。库存水平回到2013年水平,消化周期回到2012年水平。
图:截止2017年底,全国待售面积的去化周期为11.6个月
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