1.兼并收购成趋势，发力平台扩规模
在物业服务需求持续旺盛的行业背景下，百强企业顺应市场发展，坚持规模化扩张，寻求突破。常见的规模扩张方式包括 1）借助兄弟开发公司优势，促进规模增长，典型企业如碧桂园服务、保利物业、中海物业等，新增管理面积中超过 80%来自兄弟开发企业；2）凭借专业能力，加大市场拓展力度，扩大管理半径，典型企业如彩生活、绿城服务、金科服务等有开发背景的企业，在管面积中市场拓展面积占比超 70%；3）借助平台输出管理技术，扩大管理半径；4）兼并收购中小型物业公司。
兼并收购，资源整合。利用资本扩张是企业规模扩张最重要的手段之一。部分企业借助资本的力量，兼并收购中小型物业公司，开疆辟土。2015 年百强企业总计收购 200 余家物业服务企业，收购物业管理面积总计为 3.85 亿平方米。2016 年，百强企业收购物业服务企业共 91 家，收购物业管理面积 2.34 亿平方米。2015-2016 年，百强企业总计收购 300 余家物业服务企业，累计收购物业管理面积超过 6.2 亿平方米，占百强企业两年管理面积总增量的 27.78%。2017 年百强企业并购回归理性，并购行为更加谨慎，更加高效，主要从完善产品与区域布局等角度，开展高质量并购，实现资源整合和优势互补。
参考观研天下发布《2018年中国物业管理行业分析报告-市场深度调研与发展前景预测》
发力平台，输出管理。百强企业顺应新形势，积极嫁接移动互联、物联网、云计算等新技术，搭建社区生活服务平台，吸引合作伙伴，创新开展多元化的业务，并通过输出平台的或者建立联盟共享品平台的方式输出管理模式、管理技术，使得物业管理覆盖面积迅速攀升。
万科物业倾力打造“睿服务”平台持续输出物业服务，截止 2016 年底，睿服务平台已覆盖 210 个成员，管理规模近 3 亿平方米，较 2015 年底增长约 40%。
彩生活自2016 年底开始将彩之云 APP底层技术向物业管理业内的其他企业输出。截至 2017 年 12 月 31 日，公司已与 50 家物业企业建立合作关系，平台服务面积超过 900.2 百万平方米，同比增速 17.0%，包括自管面积 436 百万平米，合作面积 464.2 百万平米。公司已布局中国 222 个城市及 1 个海外国家新加坡。
长城物业输出“一应云 3.0 平台”，以联盟形式进行扩张，截至 2017 年 12 月 14 日，平台覆盖面积 9.3 亿平方米，较 2016 年底增加 2.1 亿平方米。
金地物业开放“享系列”平台，累计 108 家物业合作伙伴加入智享生态圈，合约服务规模由 2017 年年初的 1.3 亿平方米扩张到目前突破 4 亿平方米。
2. 开源节流双向发力，提高利润率
从百强企业成本构成来看，我国物业管理服务行业仍属于劳动力密集型行业，人工成本占比超过 50%，2017 年人员费用占比 55.84%，较 2016 年增加 2.41 个百分点。
而从收入端来看，2017 年百强企业管理项目平均物业服务费为 4.26 元/平方米/月，相比 2016 年的 4.25 元/平方米/月几乎没有提升。物价提升和人力成本上升不断推高物业管理公司的运营成本，加之物业服务费提升有限，由此严重的挤压了物业管理企业的利润空间，我国物业管理行业整体销售利润率持续下降，2016 年净资产收益率仅为 2.1%。
物业管理企业试图改善低利润率的现状，主要途径有以下两方面：
1） 节流：通过技术创新和增加基础物业外包力度降低人工成本和日常运营成本
技术创新有效对冲成本压力。百强企业积极引入智能科技设备，实现基础服务自动化、智能化，降低了基础服务对人力资源的大量占用，有效抑制人力的成本上升，显著提升管理效率及服务质量。
适度增加基础物业外包力度，有效降低刚性成本。百强企业持续增加外包项目比例，利用外包公司在专业领域的服务优势优化服务提效能，有效管控成本，保障盈利空间。
2） 开源：积极拓展高利润率的增值服务，提升利润率
以彩生活为例来看，彩生活不断完善彩之云平台，嫁接增值服务，凭借 E 系列、彩生活住宅、彩富人生等增值服务，实现了营业收入同比增长 21.4%。其中，增值业务收入占比 17%，同比增长 76.5%，毛利率保持在 82.0%的高位，贡献分部溢利 217.9 百万元，占到全部溢利的 43%，较 2016 年提升 13 个百分点。
一方面借助技术赋能、加大外包力度实现节流，另一方面扩大增值服务实现开源， 2017 年百强企业经营成本率为 77.69%，比 2014 年的 87.28%下降 9.59 个百分点，百强企业经营成本率持续下降，对应利润率不断上升。
在物业服务需求持续旺盛的行业背景下，百强企业顺应市场发展，坚持规模化扩张，寻求突破。常见的规模扩张方式包括 1）借助兄弟开发公司优势，促进规模增长，典型企业如碧桂园服务、保利物业、中海物业等，新增管理面积中超过 80%来自兄弟开发企业；2）凭借专业能力，加大市场拓展力度，扩大管理半径，典型企业如彩生活、绿城服务、金科服务等有开发背景的企业，在管面积中市场拓展面积占比超 70%；3）借助平台输出管理技术，扩大管理半径；4）兼并收购中小型物业公司。
兼并收购，资源整合。利用资本扩张是企业规模扩张最重要的手段之一。部分企业借助资本的力量，兼并收购中小型物业公司，开疆辟土。2015 年百强企业总计收购 200 余家物业服务企业，收购物业管理面积总计为 3.85 亿平方米。2016 年，百强企业收购物业服务企业共 91 家，收购物业管理面积 2.34 亿平方米。2015-2016 年，百强企业总计收购 300 余家物业服务企业，累计收购物业管理面积超过 6.2 亿平方米，占百强企业两年管理面积总增量的 27.78%。2017 年百强企业并购回归理性，并购行为更加谨慎，更加高效，主要从完善产品与区域布局等角度，开展高质量并购，实现资源整合和优势互补。
参考观研天下发布《2018年中国物业管理行业分析报告-市场深度调研与发展前景预测》
图表：2015 年以来物业管理公司兼并收购部分案例
资料来源：观研天下整理
发力平台，输出管理。百强企业顺应新形势，积极嫁接移动互联、物联网、云计算等新技术，搭建社区生活服务平台，吸引合作伙伴，创新开展多元化的业务，并通过输出平台的或者建立联盟共享品平台的方式输出管理模式、管理技术，使得物业管理覆盖面积迅速攀升。
万科物业倾力打造“睿服务”平台持续输出物业服务，截止 2016 年底，睿服务平台已覆盖 210 个成员，管理规模近 3 亿平方米，较 2015 年底增长约 40%。
彩生活自2016 年底开始将彩之云 APP底层技术向物业管理业内的其他企业输出。截至 2017 年 12 月 31 日，公司已与 50 家物业企业建立合作关系，平台服务面积超过 900.2 百万平方米，同比增速 17.0%，包括自管面积 436 百万平米，合作面积 464.2 百万平米。公司已布局中国 222 个城市及 1 个海外国家新加坡。
长城物业输出“一应云 3.0 平台”，以联盟形式进行扩张，截至 2017 年 12 月 14 日，平台覆盖面积 9.3 亿平方米，较 2016 年底增加 2.1 亿平方米。
金地物业开放“享系列”平台，累计 108 家物业合作伙伴加入智享生态圈，合约服务规模由 2017 年年初的 1.3 亿平方米扩张到目前突破 4 亿平方米。
图表：彩生活平台输出模式图
资料来源：观研天下整理
2. 开源节流双向发力，提高利润率
从百强企业成本构成来看，我国物业管理服务行业仍属于劳动力密集型行业，人工成本占比超过 50%，2017 年人员费用占比 55.84%，较 2016 年增加 2.41 个百分点。
而从收入端来看，2017 年百强企业管理项目平均物业服务费为 4.26 元/平方米/月，相比 2016 年的 4.25 元/平方米/月几乎没有提升。物价提升和人力成本上升不断推高物业管理公司的运营成本，加之物业服务费提升有限，由此严重的挤压了物业管理企业的利润空间，我国物业管理行业整体销售利润率持续下降，2016 年净资产收益率仅为 2.1%。
图表：2016-2017 年百强企业营业成本构成情况对比
资料来源：观研天下整理
图表：物业管理全行业销售利润率和净资产收益率
资料来源：观研天下整理
物业管理企业试图改善低利润率的现状，主要途径有以下两方面：
1） 节流：通过技术创新和增加基础物业外包力度降低人工成本和日常运营成本
技术创新有效对冲成本压力。百强企业积极引入智能科技设备，实现基础服务自动化、智能化，降低了基础服务对人力资源的大量占用，有效抑制人力的成本上升，显著提升管理效率及服务质量。
图表：百强企业人均产值变化情况
资料来源：观研天下整理
图表：百强企业人均管理面积变化情况
资料来源：观研天下整理
适度增加基础物业外包力度，有效降低刚性成本。百强企业持续增加外包项目比例，利用外包公司在专业领域的服务优势优化服务提效能，有效管控成本，保障盈利空间。
图表：2016-2017 年百强企业基础业务外包项目数量占比
资料来源：观研天下整理
2） 开源：积极拓展高利润率的增值服务，提升利润率
以彩生活为例来看，彩生活不断完善彩之云平台，嫁接增值服务，凭借 E 系列、彩生活住宅、彩富人生等增值服务，实现了营业收入同比增长 21.4%。其中，增值业务收入占比 17%，同比增长 76.5%，毛利率保持在 82.0%的高位，贡献分部溢利 217.9 百万元，占到全部溢利的 43%，较 2016 年提升 13 个百分点。
图表：彩生活收入结构
资料来源：观研天下整理
图表：彩生活分部溢利结构
资料来源：观研天下整理
一方面借助技术赋能、加大外包力度实现节流，另一方面扩大增值服务实现开源， 2017 年百强企业经营成本率为 77.69%，比 2014 年的 87.28%下降 9.59 个百分点，百强企业经营成本率持续下降，对应利润率不断上升。
图表：百强企业经营成本及营业成本率
资料来源：观研天下整理
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（TC）
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