我国旅游地产发展前景分析

         导读：我国旅游地产发展前景分析。改革开放30多年来，我国经济取得了举世瞩目的成就，经济的持续增长强化了居民的旅游支付能力，2008年中国人均GDP首次突破3000美元，沿海的大部分城市和地区更是遥遥领先于内陆地区.

         参考《中国旅游地产市场运营态势及发展战略分析报告（2012-2016）》

         一、旅游房地产的概念旅游房地产是以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发等项目，以实现其旅游的功能。其多侧重于以旅游发展为主体，以地产为延伸，在于发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能，从而扩展房地产行业的内容。根据现在旅游房地产业内型，大致可以分为旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产、旅游住宅地产四类。
         二、我国旅游房地产的发展背景和现状旅游房地产最早源于19世纪以前法国地中海沿岸，该地区处于亚非欧三大洲交汇的枢纽地位，，经济、交通、贸易迅速发展和繁荣以及各大洲人们的交往频繁，因此出现了旅游地产的雏形；20世纪60年代，以别墅度假村的初级旅游房地产形式在法国阿尔卑斯山下兴起。随后，地中海沿岸地区成为发达国家和地区人们的休闲度假中心；当前亚洲的日本、韩国、新马泰等国家的旅游房地产业迅速崛起，大批国际地产开发商、投资管理机构抓住这一机遇，纷纷参与到旅游房地产业的开发和经营中来。
         20世纪90年代以来，我国在改革开放较早的的沿海经济发达地区，由于大量建设房地产业，住房的数量供过于求，出现大量房屋空置现象，这为旅游地产的产生提供了需求基础；目前，房地产业和旅游业分别成为我国拉动内需的两个热点行业，消费者对旅游需求的多元化，使旅游地产类型也从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、疗养居所等多种模式并存的发展态势。

（一）我国旅游房地产的发展现状
         改革开放30多年来，我国经济取得了举世瞩目的成就，经济的持续增长强化了居民的旅游支付能力，2008年中国人均GDP首次突破3000美元，沿海的大部分城市和地区更是遥遥领先于内陆地区；其次，人们可支配的自由时间增多，除了国家法定节假日的黄金周外，《职工带薪年休假条例》的颁布和具体实施、居民空闲时间的增多、消费者对旅游产品的选择的合理与多样化以及消费群体的多元化，是国内旅游市场的增长的基础和动因。
         根据2013年中国主要城市春节期间楼市交易数据显示，2012年春节期间，研究生队重点监测的27个城市楼市成交面积较去年春节同期相比，其中有21个城市同比上涨，更有14个城市同比成交面积较去年同期涨幅超过一倍。根据贵阳筑房网预售备案数据统计显示，春节期间贵阳市共成交399套住房，相比去年同期交房量涨幅的30倍，成交面积同比涨幅也达到2675%，创下近4年一来新高；而重点监测的北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆等中国10大城市中，同比涨幅最大的为成都市，成交面积较去年同期上涨227.78%，其他城市都教去年同期有所增长。

         （二）我国旅游房地产的发展的不足目前我国的旅游房地产业正在从单一型逐步过渡到综合型、外向型、多样化的模式，由单一的旅游近地消费，逐步向以消费旅游、休闲度假、疗养娱乐等为目的并最终产生购买行为的房地产投资开发、经营等多种形式发展，但是国内旅游房地产发展规模太过迅速，低水平开发的重复建设，以及旅游房地产行业相关的理论、规章制度、发展规划不够健全，制约了旅游房地产的健康发展；其次是薄弱的社会综合配套体系与相对滞后的政府调控引导能力之间的矛盾；再次是缺少一流的管理人才，缺乏一流的服务队伍，市场定位不够准确，对国外成熟、流行、需求高的主题化、高端化旅游房地产产品认识开发不够。

         三、我国旅游房地产的发展机遇和意义2012年，中共十八大的召开、《旅游法》的颁布以及一系列对旅游扶持政策的出，无形中为旅游地产的发展提供了一个广阔的平台，也为旅游地产可持续发展提供了坚实基础和保证。展望未来的旅游房地产业，在“生态文明”与“美丽中国”的奋斗目标下，将进入一个崭新的发展阶段。
         我国旅游房地产在未来的发展中，不仅要借鉴欧美和国内优秀的发展案例，不仅要在经营管理、营销运营方式、融资途径、主题规划设计等方面借鉴，还应从本土实际出发，不断开发具有主题型、体验化、休闲型的旅游产品，将旅游从传统的景区逐步转变为综合的主题公园、商业、休闲、旅居的复合型大型社区。

         （一）发展旅游房地产的意义旅游房地产业是一种经济综合体，它覆盖了房地产、休闲度假、娱乐生活等多方面，旅游房地产作为一个新兴产业逐渐成为旅游城市规划开发中的新热点，是旅游开发和房地产业发展模式转变的重要举措。
         旅游与地产之间是互补互助的关系。旅游投资商以旅游地产投资后的收益来补充旅游投资的长期性、稳定性，如大量休闲度假村、高尔夫球场等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动旅游由单一观光型旅游向休闲度假生态旅游转型；反过来，旅游地的知名度效应又构成了旅游地产的价值基础和潜在力量；旅游房地产的开发建设加快旅游目的地旅游基础配套设施的建设和完善，为推动旅游业转型升级创造良好的前提硬件条件，也推动了旅游业从以低端游客为主向高端游客为主、由大众观光消费市场向中高档休闲度假消费市场转移。

         （二）以海南省旅游房地产为例随着旅游产业的快速发展，海南的旅游房地产业迅速发展，成为海南的支柱产业之一。海南岛地处中国最南端的热带地区，拥有原生态的热带自然滨海、沙滩、热带雨林、黎苗民族风情构成的高质量的热带生态景观和人文景观。其次，由于海南国际旅游岛建设，使海南“度假天堂”的地位凸显，对海南的经济和房地产的发展具有深远的影响，并吸引了越来越多的国内外人士来度假和置业，有效拉动了海南的旅游房地产开发建设，这些更是加速了与旅游密切相关的专业性旅游地产（酒店、度假村）和度假型居住地产（第二居所）旅游房地产的发展。尤其是是养老地产市场份额急剧扩大，外地退休和养老人员群体成为主力军。
         尤其是作为国际旅游城市的三亚，大量休闲度假村、高尔夫球场、主题公园等房地产的建成，吸引了大量的游客进入，据统计，三亚每年的旅游定点饭店接待中外游客均在350万人次以上，旅游总收入达40亿元，由此带动三亚房地产投资大幅增长，目前，三亚已拥有旅游饭店150多家，其中四星级以上的酒店有38余家，海南房地产的投资消费对象遍布全国30个省区市以及俄罗斯等20多个国家。正是由于国内旅游业的飞速发展使得各类投资者看好投资三亚楼市，旅游房地产的开发模式带动了海南房地产市场走向复苏与繁荣。
         据资料统计，2010年1月份，海南省商品住房销售140.73万平方米，同比增长620.2%，环比增长51.1%；销售金额103.62亿元，同比增长855.9%，环比增长51.6%；销售均价7363元/平方米，同比增长32.7%，环比增长0.3%。2009年，海南全社会固定资产投资超千亿，达到1002.5亿元。房地产开发投资287.9万元，同比增长44.3%，其中，住宅投资261.8亿元，同比增长51.9%。

         四、我国旅游房地产的发展策略旅游房地产旅游地产的概念已经不是传统意义上的旅游地产了，旅游房地产是依托周围的旅游资源开发建成，并把该地区某种特色的资源作为主导力，集旅游娱乐、休闲度假、居住等功能为一体，如果旅游房地产业又好又快的发展，未来的旅游地产将步入“产业地产”的时代。
         （一）做好产业整体规划旅游房地产业作为在整个房地产业项目体系中的时代性角色，必须统筹规划、合理布局、均衡布点，既要着眼当前形势，又立足长远战略方向，将旅游房地产的开发与旅游地生态环境保护相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一；要遵循规划先行的原则，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同和重复，努力发挥房地产项目的优势，坚持精品化、国际化战略协调发展。
         其次，在开发房地产项目时要合理配置用地规模，要考虑到环境的承载力，坚决制止破坏自然生态环境模式的开发建设，都要处理好开发建设和保护环境的关系，把发展循环经济作为开发建设的理念。将土地、人口、民俗、文化、环境等因素，围绕功能和客户定位，整合到开发项目中去，倡导旅游房地产发展与大自然发展的和谐统一；再次，注重项目策划和创新，提升项目的品牌特色和魅力，创造条件吸引更多的国内外知名房地产企业加入到旅游房地产开发的整体规划中来。
         （二）挖掘文化内涵，开发特色产品文化作为一种特殊的资源和财富，可以为旅游地产发展增加附加值，旅游房地产和文化产业的融合是这一产业发展的新趋势，不论是发展房地产还是发展旅游业，都应当结合当地的文化背景，提高旅游地产的文化内涵和品质。
随着旅游消费的不断增长和人们旅游观念的日渐成熟，人们开始追求旅游过程中高质量的休闲和享受，渴望身心的放松。因此旅游房地产在开发前一定要认真做好市场调研工作，研究消费者需求，做好市场定位，通过发展景区住宅、分时酒店、民俗度假村等形式，优化产品结构，为旅游客户提供不同的旅游房地产产品。
         （三）营销模式的多样化市场营销作为当今规模化商业运作的中介，需要按照专业化、系统化、规范化的要求，形成独特的市场营销体系。营销运作模式要针对市场需求注重多样化、特色化、时尚化，通过不同的模式，提升旅游房地产的吸引力。树立市场、质量意识和品牌文化意识，针对开发的产品和项目特性，确定客户群，探索合适的推广渠道，采取有针对性的销售方式，积极开展参与式营销、网络营销等手段，整合各种传统的、新兴的有效媒体资源，树立多样化、立体化的宣传策略，将部分达到国际水平的旅游房地产推向这些海外市场；在政府和企业协会的协调下，通过诚信、高效的服务以及真实、广泛的宣传，体现于旅游房地产企业的统一形象。