2012年我国城市新建住宅小区物业管理行业现存问题的原因分析

        内容提示：物业管理市场目前存在的竞争混乱局面也反映了政府有关部门对我国物业管理行业发展的重视程度不够，政府仅仅把这一工作放在国土资源管理、开发建设、产权管理等工作的边缘地位、延伸地位、附属地位上，投入的政力不足，导致了在市场先行形势下政策滞后，管理薄弱的现象出现。

   2012-2016年中国物业管理市场供需预测与投资战略研究报告

      （一）区域经济发展不平衡我国大陆地区的物业管理行业发端于经济较发达的南方城市。这些城市多是较早实行对外开放的地区，由于经济发展快，较早地开始推行住房制度改革。与房地产市场相伴而生的物业管理在这些地区起步较早，发展时间较长，加之经济发达，民众比较容易接受物业管理这一新事物。在中西部地区，受经济条件的制约，业主很难在短期内坦然接受按期缴纳数目不菲的物业费这一现实。没有经济基础的支持，物业管理服务水平就难以提高。加之地方立法建设的薄弱，以及普法的落后使物业管理行业的发展难以步入良性循环。

      （二）各界认识存在误区，观念仍需转变目前物业管理行业中存在的诸多纠纷，看似利益的博弈，实质上是思想观念的冲突。物业管理在城市中已趋于普及，但业主们对这一事物的认可和接受程度是有差异的。这需要新的价值观和消费观的形成，而社会宣传在这一消费领域几近“荒芜”。此外，部分业主的不规范行为往往会损害大多数业主的权益，同时对住宅小区物业管理也会产生不良影响，这些不规范行为应当得到纠正。部分物业管理从业人员对自身职业角色认识不到位，要么忽略了自己的服务性角色，要么自认为做的是低层次的工作而缺乏自尊。这些由于职业角色心理定位不准确导致的负面情绪都会对工作质量产生不良影响。还有少数开发商，只看眼前的局部利益，忽视业主的长远利益及应承担的社会责任，在小区的规划、设计、施工、验收等各环节中，更多考虑营销与利润的效益，而较少关注日后物业管理的实际需要。物业管理市场目前存在的竞争混乱局面也反映了政府有关部门对我国物业管理行业发展的重视程度不够，政府仅仅把这一工作放在国土资源管理、开发建设、产权管理等工作的边缘地位、延伸地位、附属地位上，投入的政力不足，导致了在市场先行形势下政策滞后，管理薄弱的现象出现。

      （三）立法尚不完善，体制有待革新国家关于物业管理的立法工作虽然在渐次推进，但相对于目前物业管理领域出现的诸多具体问题明显滞后。表述过于笼统，规定不够细致，监管缺少力度。在物业行业出现的诸多不和谐声音中，前期物业管理公司的选聘是一项非常重要的环节。小区配套设施的有效使用及维护、私人物业的维修、业主对物业服务的满意度都与物业公司有关。目前新建住宅小区的物业公司由开发商选聘，因此应在法律上明确开发商选聘行为的责任。但现行法律仅对此给予原则性描述，这成为目前物业管理行业中很多矛盾的根源。另外，对一些物业管理中已被行业公认的做法没有给予及时地立法确认，而导致法律空白。由于缺少法律依据，各方可作为也可不作为，最终多采取从短期利益出发的行为，这严重影响了物业管理行业的发展。

      （四）企业经营建设水平须提高，人才培养工作有待加强由于物业管理在我国属于新兴行业，在人才培养方面也存在诸多困难。师资不足、专业教师奇缺，专业建设尚处于探索阶，专业人才的培养工作严重落后于行业发展。2000 年后，部分高职院校开始增设专科层次的物业管理专业，由于民众对物业管理行业认识不足以及招生宣传不力等原因，各高校招生状况并不理想。为数不多的物业专业学生毕业后，通过物业公司的使用考察后发现，他们往往不能把所学到的知识与实际工作相结合，出现了理论脱离实际的现象。

      通过对以上我国城市新建住宅小区物业管理的现状描述及原因分析，目的是可以更好地探求到影响我国物业管理行业发展的一些本源性问题，从而为进一步研究我国城市新建住宅小区物业管理的发展对策提供重要的参考依据。