经济观察：中国楼市存在着“六大金融风险”

中国人民银行１５日警告说，去年以来持续至今的房地产热已经为中国楼市带来六大金融风险，包括房屋贬值、开发商资金链断裂、“假按揭”难以收回等因素造成的风险。



　　央行１５日公布的《２００４中国房地产金融报告》指出，２００４年中国出现了“地区性的房地产热”，如上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格增长达２７．５％，房价的快速上涨容易造成房地产泡沫，而一旦泡沫破灭，必然带来房价下跌、房屋贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。



　　由人民银行房地产金融分析小组撰写的这份报告同时显示，目前中国房地产商获得的银行资金占其资产比例７０％以上，其高负债经营的财务风险已经出现。随着房地产市场监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产企业资金链条将日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。



　　这份长达３１页的报告提出，到２００４年末，中国的房地产贷款已达２．６万亿元，占到全部人民币贷款的约１５％。央行分析小组指出，“假按揭”难以收回是银行面临的另一大风险。



　　据分析，今年３月前，由于中国的个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，一些开发商以本单位职工冒充客户，通过虚假购买的方式，勾结银行工作人员，套取银行贷款。这些开发商有的在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，有的因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。



　　据工商银行消费信贷部门估计，假按揭造成该行个人住房贷款中的８０％的不良资产。目前中国四大商业银行总的不良贷款率低于５％，相对于个人购房贷款，房地产开发商贷款的不良率较高。



　　报告指出，商业银行发放给各地土地储备中心、用于购地的土地开发贷款也存在风险。在地方政府资金紧张的情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务。



　　报告说，中国的土地储备贷款２００４年底余额已达８２８．４亿元，但银行对土地出让金的使用很难监管。



　　此外，基层银行存在发放房地产贷款审查不严格，管理混乱带来的操作风险。根据新近出台的一项法规，如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，央行指出，这为房贷带来了一定的法律风险。



　　不过，央行报告也指出，各地商业银行已出台一些措施，化解上述风险。上海等地一些商业银行将购房首付比例提高到５０％，以防止房屋贬值的风险。



　　央行提出，今后各银行要严格遵守对房地产开发企业的贷款程序，规避房贷操作风险，防范“假按揭”风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理，完善住房置业担保制度，并进一步研究房贷保险制度。