1、行业的区域性
目前，创意产业园区主要分布在经济较发达的地区，主要包括以北京为核心的环渤海创意产业集群、以上海为核心的长三角创意产业集群和以广州、深圳为主要基地的珠三角创意产业集群。创意产业园区分布在经济发达地区，主要原因如下：
| 创意产业园区分布在经济发达地区主要原因 |
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| 经济发达地区对创意产品和服务的消费能力相对更强 |
创意产业主要涵盖研发设计、建筑设计、文化传媒、咨询策划和时尚消费等领域，通常属于现代服务业，所提供的最终产品和劳务通常不是生活、生产必需品，而旨在提高生产效率、改善生活质量和品质、丰富文化生活等。发达地区通常经济发展程度较高，居民的消费能力更强，因此对创意产业的需求也更为迫切，在激发创意产业快速发展的同时，也促进了创意产业园的快速扩张。
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| 经济发达地区的人才资源相对更加丰富 |
创意产业通常以文化、创新理念为核心，是知识、智慧和灵感在特定行业的物化表现，因此人才是创意的根基。发达地区拥有更好的行业发展机遇、教育医疗资源和公共基础设施，因此具有更强的人才吸引力，为创意产业的发展提供了充分的人才储备，也为创意产业园区的发展提供了必要的基础。
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2、行业的周期性
行业的下游行业为各类创意产业，随着宏观经济的周期性变动，创意产业也将随之发生波动，通过影响出租率、租赁服务价格进而影响行业的盈利水平。
然而随着国民经济的增长和人民生活水平的提高，第三产业的比重不断增大，在人们生活中的重要性不断增强，部分创意产业呈现出一定的抗经济萧条特性，对行业利润的稳定性具有积极影响。
3、行业的季节性
创意产业园区最终以收取租金、物业管理费的方式实现收入，通常较为固定，不存在季节波动性。
参考观研天下发布《2018年中国文化创意市场分析报告-行业深度调研与发展前景预测》
（二）行业的竞争状况1、行业的竞争格局
在我国，通过改造既有建筑、对其进行二次开发利用的商业活动兴起时间不长，特别是专业化、规模化的对既有建筑进行定位、改造、招商及管理的运营活动主要兴起于最近几年。基于行业发展的良好预期，对既有建筑（群）进行二次开发并将其改造为创意产业园的企业近年来也不断增多，但大多为中小规模，行业集中程度较低，尚未出现市场份额较大的企业，行业市场化程度较高。
2、主要竞争对手
| 上海八号桥投资管理（集团）有限公司 |
上海八号桥投资管理（集团）有限公司是一家以投资非住宅房地产为主的集团，旗下拥有上海礼物文化传播有限公司、上海华轻投资管理有限公司、上海八号桥文化产业投资有限公司和上海工业房地产信息服务有限公司等多家全资及控股子公司，业务涵盖产业地产、研究咨询、文化艺术等领域。 上海八号桥投资管理（集团）有限公司目前运营的创意产业园包括8 号桥创意产业集聚区、江南智造-SOHO
丽园、上海市移动互联网产业基地海宝示范园等。 |
| 上海弘基企业（集团）股份有限公司
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上海弘基企业（集团）股份有限公司成立于 1997 年，是从事商业不动产连锁运营的服务型股份制集团公司，以建筑设计和策划咨询代理为两翼，提供连锁化、品牌化、专业化的全程商业地产运营管理服务，包括商业地产项目的策划、设计、改造、招商、运营、销售和管理等综合服务。 上海弘基企业（集团）股份有限公司目前运营的创意产业园为“创邑”系列综合创意园区项目，具体包括ART 愚园、创邑SPACE | 愚园、创邑SPACE | 老码头I、创邑SPACE | 老码头II、创邑SPACE | 海上海、创邑SPACE | 华山、创邑SPACE | 品尊、创邑SPACE | 静安中邦、创邑SPACE | 河、创邑SPACE | 安西路、创邑SPACE | 弘基、创邑SPACE | 中山公园II、创邑SPACE | 浦江、创邑SPACE | 衡山和创邑源。 |
| 上海圣博华康文化创意投资股份有限公司
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圣博华康成立于 2011 年，专注以文化创意园区开发、运营为主的文化创意投资与资产管理，建立了以创意园区为载体的产业集聚区整体解决方案，社区社群化的造商运营体系，植入式企业服务平台和文化内容项目投资的整体战略发展格局。 圣博华康目前投资运营的创意产业园包括上海音乐谷、上海波特营创意园、上海2577 创意大院、徐州彭城大院文化创意产业园、徐州彭城壹号时尚街区、武汉江城壹号创意园和无锡蓉运壹号创意园。 |
| 上海德必文化创意产业发展（集团）有限公司
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上海德必文化创意产业发展（集团）有限公司成立于 2011 年4 月，集文化创意产业聚集区的投资、设计、建设、招商、运营、平台式整合等创新服务为一体，主营创意产业园的开发运营。 上海德必文化创意产业发展（集团）有限公司目前运营的创意产业园包括东溪德必易园、金汇德必易园、甘泉德必易园、七宝德必易园、柏航德必易园、沪西德必易园、龙漕德必易园、漕河泾德必易园、徐汇德必易园、虹桥德必易园、大宁德必易园、昭化德必易园、天杉德必易园、长宁德必易园、虹口德必运动LOFT 国际体育产业园、芳华德必运动LOFT、德必法华525 创意树林、德必徐汇创意阁、德必虹桥525。 |
| 上海静工（集团）有限公司
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上海静工（集团）有限公司成立于2005
年12 月，以都市创意产业园为主营方向，同时发展都市工业、民生公益与住宅地产等事业。 上海静工（集团）有限公司目前运营的创意产业园包括 800 秀创意产业园、慎昌洋行、七立方创意产业园、静安现代产业大厦、511 时尚设计中心、张园99、奉贤庭、H951 创意园、陕西北路819、盛达商务楼、717 工坊、大昌商务楼等。 |
| 上海纺织时尚产业发展有限公司
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上海纺织时尚产业发展有限公司是上海纺织（集团）有限公司设立的国有独资公司，其运营的创意产业园包括M50 艺术产业园、M50 上海陶瓷文化产业园、M50 西郊文化休闲园、M50 半岛文化创意产业园、M50 桃浦分园、尚街LOFT时尚生活园、尚街LOFT长宁会馆、尚街LOFT浦东创意创业园、尚街LOFT上海婚纱艺术产业园、尚街LOFT滨江时尚服饰园、尚街LOFT西岸创意园、上海国际设计交流中心、1930 国际设计园和上海国际时尚中心园区。 |
| 北京798 文化创意产业投资股份有限公司 |
北京 798 文化创意产业投资股份有限公司成立于2007 年，其运营的北京798艺术区位于北京市朝阳区酒仙桥大山子地区，由798
厂、706 厂、797 厂、707厂和718 厂构成，总建筑面积达23 万平方米，是具有国际影响力的文化创意产业集聚区。 |
| 苏州博济堂科技创业孵化管理有限公司
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苏州博济堂科技创业孵化管理有限公司成立于 2006 年，其运营的创意产业园包括南京聚创科技园、南京俊杰汇谷、南京东山国际研发园、南京J6 园、苏州博济苏印智造、苏州平江创意园、苏州沧浪财智中心、苏州博济吴中创新园、苏州智汇谷、苏州博济江南智造、苏州兴华科技园、苏州生能科技园、苏州新区创业园、苏州太仓智汇港、南通左岸意库、上海博济F1088 时尚科技园、上海星火科创园、上海美兰湖科技园、上海智汇园、无锡博济建苑汇谷、常州新博汇谷、常州五星智造园、杭州滨江智谷和杭州青山湖科技园等。 |
3、进入行业的主要障碍
（1）资金门槛
为充分发挥创意产业园区企业分工和互补、竞争与协同效应，同时增强园区的社会影响力和品牌辐射效应，通常需要经营者承租具有一定规模的建筑（群），并进行设计改造，先期投入金额较大；同时，对于每一个项目，从项目投入至产出存在着一定的时间间隔。因此客观上存在一定的资金门槛。
（2）获取项目资源的门槛较高
产权方或出租方对既有建筑的改造在注重长期、稳定经济效益的同时，也注重城市形象提升、城市内涵保持等社会效益，因此，产权方或出租方一般都寻求与在行业有丰富运作经验、良好运营能力的企业合作，客观上对潜在进入者构成了一定的障碍。
（3）专业团队的打造需要时间和经验的积累
创意产业园区在项目承接、客户群体的定位、设计改造、招商、后续管理等环节均需要各部门各专业人员协同完成，因此客观上需要时间和经验的积累打造相关专业团队，并形成较强的业务统筹整合能力。
（4）品牌壁垒
创意文化市场的发展已经朝着品牌化发展，随着越来越多的企业进入到创意文化这个行业，特别是很多国外知名的企业也加入到了中国市场的竞争中，国外提供服务式办公室、公寓服务的企业有着多年的经验积累以及成熟的运行模式，已经建立了很好的品牌效应，更加能够得到客户的青睐，从而形成一个良性的循环。
（5）渠道壁垒
除了项目开发，项目招商也是很重要的环节，如何找到优质的项目，并通过特定的渠道资源将服务式办公室、公寓成功地进行推销对行业来说至关重要。
掌握好优质的渠道资源，并与其达成长期稳定的合同，占据有利位置，这样新进入的企业很难在短时间内形成优势。
（三）影响行业的有利和不利因素
1、有利因素
（1）行业政策对创意产业园发展的支持
国务院和地方政府均颁布了支持盘活存量既有建筑（群）、推进产业聚集区建设的行业政策和指导意见，为行业的发展提供了良好的政策环境。
（2）下游行业快速发展
最近几年，上海的创意产业也发展迅速。2013 年、2014 年和2015 年，上海文化创意产业总产出增加值分别为2,555 亿元、2,833 亿元、3,020 亿元，均保持着持续增长的趋势。文化创意产业的增加值占地区生产总值的比重也从2013 年的11.8%上升至2015 年的12.1%。预计上海文化创意产业增加值占全市生产总值比重将继续保持增长，年平均增长率接近14%1。
综上所述，服务业的快速、持续发展以及政府对创意产业的大力支持为创意产业园区的快速发展提供了良好的宏观经济环境和市场环境。
（3）丰富的既有建筑资源
目前，我国的创意产业园主要通过对城市老旧工业建筑进行改造形成。既有建筑资源可视为行业所需“原材料”，其供应者包括失去原有产业功能的产业类旧物业业主、因定位和配套等改变的新物业或次新物业业主等。既有建筑的存量、增长预期及可供改造量对行业的持续性具有决定性影响。
上海是我国近代工业的发源地，自十九世纪开埠以来，上海建立了大批老厂房、仓库，其风格样式、建造特色各有不同，其中不少是见证了我国近现代工业发展史和城市发展史的优秀历史建筑。随着国民经济的快速发展、产业结构的调整优化、城市规划的变化和企业经营状况波动等因素，相当一部分的旧工业建筑失去了原有的功能，形成了丰富的老旧工业建筑闲置资源，随着社会对历史建筑保护意识的增强以及出于对重建成本因素的考虑，通过局部改造实现老旧建筑的再利用价值已成为众多业主的选择，为创意产业园的快速发展提供了“原材料”保证。
目前，上海中心城区仍有大量老旧工业建筑（群）可供改造，加上办公、商场、住宅旧建筑及功能定位错位的新建筑或次新建筑，既有建筑存量就更大。随着城市化进程的不断推进，既有建筑存量正在不断增加。
（4）城市化进程将在相当长的时间内为行业提供土地和房屋资源
我国城市化进程的持续进行为创意产业园区的建设提供了新的建筑资源。城市化进程使得城市的边界延伸，城镇面积不断扩张，原本位于城市边界的旧工业建筑逐步纳入城区，大量旧建筑可能需要改造和重新定位。根据国家统计局数据，我国近几年城市化率每年以1%左右的速度增加，截至2016 年末，我国的城市化率为57.35%，但远远低于发达国家平均水平。因此，随着国民经济的持续快速发展，我国城市化进程还将持续相当长的时间，也将在相当长的时间内为行业提供可供改造的既有建筑（群）。
（5）将老旧工业建筑（群）改造为创意产业园区具有良好的社会效益
由于经济转型、产业结构调整、市场竞争越发激烈所带来的冲击，市区的老旧工业建筑大量出现成为了我国各大中城市的普遍现状。以“拆旧建新”的方式进行重建，一方面成本上不经济，同时造成大量的资源消耗和环境污染；另一方面也不利于城市历史建筑的保护。将老旧工业建筑改造为创意产业园区则是实现城市可持续发展、有效保护城市原有建筑风貌的创新途径，具有较好的社会效应。
（6）房屋租金价格指数的持续上升为创意产业园区租金水平提供了良好的保证与支持
近二十多年，我国的国民经济保持持续快速的发展，土地作为一种不可或缺的生产要素，同时又是不可再生的稀缺资源，其租赁和转让价值保持了上升趋势；相应的，办公楼、商业营业用房的租赁价格保持上升趋势。
2、不利因素
（1）创意产业园起步较晚，园区管理和服务水平有待提升和发达国家相比，我国创意产业园的发展仍处于起步阶段，对园区内企业的服务主要集中于传统的租赁和物业管理服务，业务相对单一，对租金收入依赖较大。创意产业园对创意企业的孵化效应不明显；园区各项产业单打独斗为主，产业链条的完整性有所欠缺，未能形成充分的集群效应，未能充分发挥创意产业园的功能和作用。
（2）跨地区经营创意产业园的难度较高
创意产业园的区域性主要源于创意产业的区域性。我国区域经济发展较为不平衡，创意产业作为现代服务业，在发达城市和地区发展速度较快，发展水平较高，形成以龙头城市为先锋、大中城市为主力、中小城市快速跟进的整体格局。
因此目前我国创意产业园主要集中在发达城市和地区，具有明显的区域性特征。
创意产业园的定位、改造、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、居民的消费水平、历史文化特点具有很强的把握能力，一旦盲目进入市场，容易导致园区定位偏差，影响园区的盈利能力。因此地域特征一定程度上将影响业内企业跨地域发展。
（3）融资渠道受限
对于采用承租改造方式经营的运营商而言，由于其不拥有物业产权，不能将物业产权作为银行贷款的抵押资产，一定程度上制约了企业的融资渠道，影响了创意产业园区运营商的扩张速度。
（四）行业与上下游之间的关联性
1、上游行业与行业的关联性
创意产业园区的上游为建筑资源的出租方，通常为拥有土地使用权或者经营权的企业单位。创意产业园运营商通过承租或受托管理（管理内容包括代理招商和物业管理等）方式对上述物业进行经营管理。
2、下游行业与行业的关联性
创意产业园区的下游客户为园区物业的使用者，包括创意产业行业中的各类企业以及园区的商业配套企业。基于我国经济持续向好、产业结构升级、国家及地方大力鼓励与支持现代服务业发展等良好预期，下游行业对创意产业园区需求的增长有持续性。
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