2018年我国 餐饮旅游 高端写字楼 高星级酒店 盈利测算 金陵饭店亚太商务楼自身对比(二线城市核心商区) 金陵饭店的主营业务包括酒店经营、

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2018年我国餐饮旅游行业高端写字楼vs高星级酒店盈利测算分析(图)

字体大小: 2018-03-01 11:23  来源:中国报告网

中国报告网提示: 金陵饭店亚太商务楼自身对比(二线城市核心商区) 金陵饭店的主营业务包括酒店经营、

        金陵饭店亚太商务楼自身对比(二线城市核心商区)
        金陵饭店的主营业务包括酒店经营、酒店管理、写字楼出租等,在南京市中心核心地段拥有世界贸易中心、金陵饭店、亚太商务楼三栋物业。亚太商务楼为金陵饭店二期工程,2014年7月开始试营业,集国际5A标准写字楼、超五星级酒店以及附属商业配套为一体,总建筑面积约170000平方米,楼高242米,主楼57层、裙楼4层。负一层为地下商铺;1层为写字楼、酒店入口大堂;裙楼2~4层为多功能会议厅等星级酒店配套设施,6层至38层为国际5A标准写字楼,41层至57层为超五星级酒店。

        参考观研天下发布《2018年中国酒店餐饮市场分析报告-行业深度调研与发展趋势预测》   

图:亚太商务楼示意图

        新金陵饭店与写字楼位于同一栋物业,假设建筑物、公用机电设备的折旧平均分摊到每一楼层,财务成本由母公司承担,可以通过GOP(经营毛利润)指标来比较二者的盈利能力。

        写字楼的关键指标为租金价格及出租率,由于位于核心地段且服务、设施质量高,亚太商务楼出租率高达97%,租金在逐年上涨;一般来说,楼层约高,租金越高,通过租赁网站查询到当前租金价格为5~6元/平米/天。由金陵饭店专门设立了子公司负责亚太商务楼写字楼的物业管理,与写字楼出租相比,物业部分收入及毛利率均较低,暂不纳入考虑。2016年金陵饭店房屋租赁业务(含亚太商务楼、世贸楼两座写字楼及地下商铺租金)总收入1.41亿元,毛利率90%。

图:写字楼部分盈利能力测算
 

        五星级酒店的收入主要来自客房收入部门及餐饮部门,关键指标为GOP率和客房部门的RevPAR。新金陵饭店平均房价约为800元/间,入住率接近80%,由于更高的入住率对旅客满意度及酒店损耗影响较大,酒店入住率控制在80%左右较为合理。餐饮部分除承接住宿、会议需求外,也对外营业,同时采购成本较低,盈利良好。视具体经营情况,五星级饭店客房部门GOP一般为20~40%,餐饮部门GOP一般为10~20%,2016年新、老金陵饭店客房部门总收入为1.79亿元,餐饮部门总收入为1.51亿元。

图:星级酒店部分盈利能力测算
 

        测算结果显示,亚太商务楼内,酒店部分平均每层楼每天可产生经营毛利润0.63万元,写字楼部分每层楼每天可产生经营毛利润0.86万元,再考虑到酒店装修成本高于写字楼,装修折摊大,因此可得到定性结论:对于二线城市核心商圈而言,同一栋物业,经营高档写字楼比经营酒店可获得更好的盈利效果。

        中青旅大厦“写”改“酒”测算(一线城市核心商区)
        中青旅股份公司总部位于北京市东城区东直门南大街的中青旅大厦,大厦为公司自持物业,2006年投入使用,除作为总部办公地址外,其余楼层对外出租。大厦位于北京东二环内测,毗邻东直门交通枢纽,为5A级智能写字楼,总楼层21层,建筑面积约6.5万平方米,出租面积约占1/2,出租率可达100%,出租价格持续提升。公司16年年报中披露的租金收入为0.88亿元,简单测算,平均出租价格约为8元/平米/天,当前租赁网站上可查询到的最新出租价格为9~11元/平米/天。参考其他一线城市100%出租率的商业写字楼,净利率为33%左右。

图:中青旅大厦盈利分析
 

        可参照酒店:距中青旅大厦直径300米范围内有两家酒店,可作为参考;其中一家是由锦江国际酒店集团管理的四星级酒店“东方花园饭店”。

        参考酒店RevPAR估测:两家酒店基础房型在OTA上显示的价格均为700~900元,由于当前一季度为酒店淡季,该房价处于全年较低水平。我们以17年北京四星级酒店的入住率作为参考,2/3季度,北京四星级酒店的平均入住率分别为67.5%和75.5%,中青旅大厦所处的中心区域入住率略高于平均水平。

        建筑物折摊:2006年中青旅大厦投入使用,共计入房屋建筑类固定资产59756万元,土地使用权24980万元,合计84736万元。每年固定资产折旧计提1132万元,土地使用权进行摊销472万元。

        假设将中青旅大厦空余楼层(10层)改造为四星级酒店,每平米装修造价2500元;全年平均房价为900元,入住率为75%,餐饮等其他部门收入占客房收入比例为30%;不考虑资本投入产生的财务费用,简单测算如下:

图:中青旅大厦改造测算
 

        在上述假设条件下,中青旅大厦改造为酒店后,虽然整体收入提高,但净利润仅为写字楼的1/3左右;在合理范围内对客房数量、RevPAR、GOP率及装修造价进行调整后,净利润上下浮动范围约为0.05~0.2亿元之间,测算结果上限仍低于写字楼出租收入,此结果尚未考虑财务费用以及授权经营情况下需支付给品牌方的管理费。

        核心商圈高端写字楼盈利能力更强
        金陵饭店、中青旅两个案例可以得到共同结论:一、二线城市的核心地段,高端商务办公楼受到市场青睐,出租率高,出租价格可逐年提升,盈利能力比酒店更强。从经营管理者的角度来看,写字楼的后续投入少,服务简单,便于管理,因此更倾向于投资写字楼。2007年底,北京金融街洲际酒店正式转型成为商用写字楼,原因也是这一地段写字楼盈利更好。

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