2018年我国 北京上海 酒店住宿 需求供给 占比 入住率分析图:历年来京旅游人次及增速 图:北京铁路客运量及增速 图:北京民航客运量及增速 图:北京铁路客运量累计同比(按月度) 图:

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2018年我国北京上海酒店住宿需求供给、占比及入住率分析(图)

字体大小: 2018-02-02 14:02  来源:中国报告网

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图:历年来京旅游人次及增速

图:北京铁路客运量及增速
 
图:北京民航客运量及增速
 
图:北京铁路客运量累计同比(按月度)
 
图:北京民航客运量累计同比(按月度)
 
        北京酒店需求端维持低速增长。北京铁路与航空客流呈现低速增长的趋势,预计对应酒店需求也将保持稳步增长趋势。铁路客流保持年均3-4%的速度稳步增长,民航客流呈现2-3%的低速增长。

        参考观研天下发布《2018年中国连锁酒店市场分析报告-行业运营态势与投资前景研究

图:北京规模以上住宿企业房间数及增速
 
图:京住宿业固定资产投资开始下滑
 
        北京酒店供给端从15年开始呈现负增长,预计未来北京市客房存量数将会维持稳中有降的趋势。16年北京市规模以上住宿企业房间数合计22.82万间,同比下滑-0.21%。北京住宿业固定资产投资高峰期出现在13年,此后呈现稳步下降趋势。住宿业固定资产投资反应到客房数目需要1年左右的周期(装修时间),13年的固定投资高峰导致了14年规模以上客房数存量达到了极值。酒店行业的优胜劣汰是一直持续,出清过程极为漫长,据我们测算每年关店所导致的客房数下滑约在1-2万间左右(5%-10%的存量比例)。

        北京市住宿业供需剪刀差将会逐步拉大,17年需求增速并不高,所以供需剪刀差并不明显,未来需求增速提升将会迅速拉大剪刀差。自15年以来存量房间数逐步下滑,固定资产投资下滑的主要原因有两点:第一,“良币驱逐劣币”,原有存量酒店中经营效益较差的单体酒店正在逐步关停,这个过程很漫长预计会持续多年(考虑到租约存续等因素影响,酒店业出清是个较漫长的过程)。第二,由于适合物业越来越少,盈利能较强的酒店品牌无法找到合适物业增加供给。地域供给增速将慢于需求增速,供给需求剪刀差出现。

图:北京住宿房价稳定(单位:元)
 
图:北京入住率缓慢提升(%)
 
图:北京星级酒店RevPAR同比变化(%)
 
        供给关系传导到价格端导致RevPAR同比上升,在北京市需求增速放缓的背景下,RevPAR持续上升,代表此轮RevPAR上升的主要动力来自于供给端扩张受限。北京市住宿业供给与需求的关系传导到价格端。我们以北京市星级酒店的加权RevPAR作为指标来判断酒店供需关系对价格的影响。自15年四季度开始RevPAR开始复苏,连续同比正增长持续至17年10月份。这种区域性复苏是在需求端增速下滑的背景下实现的,所以需求端不能够解释价格传导,此轮复苏的原动力来自于供给扩张受限。今年来北京市酒店业供给端增速与需求端增速都在下滑,但供给端由于物业稀缺性导致供给端增速下滑快于需求端增速下滑。

图:历年来沪旅游人次及增速
 
图:上海市铁路客运量及增速
 
图:上海市民航客运量及增速
 
        上海酒店业需求端维持低速增长。上海铁路与航空客流呈现低速增长的趋势,预计对应酒店需求也将保持稳步增长趋势。铁路客流保持年均4-5%的速度稳步增长,民航客流呈现3-4%的低速增长。

图:上海市住宿业固定资产投资额及增速
 
        上海酒店固定资产投资额从14年开始呈现负增长,与北京类似,预计未来上海市酒店客房存量数稳中有降的趋势。上海市住宿业固定资产投资高峰期出现在13年,此后呈现稳步下降趋势。上海供给侧上海也正在经历漫长的酒店出清过程,逐步淘汰经营效率较低酒店。

        上海市需求增速大于新增供给增速,未来供需剪刀差继续维持。北京上海土地资源稀缺性相似,前文对北京固定资产投资下滑原因已做解释,经营绩效较差酒店将逐步淘汰,盈利能力较强的酒店由于物业的稀缺性无法增加供给。地域供给增速将慢于需求增速,供给需求剪刀差出现。

图:上海住宿房价稳定(单位:元)
 
图:上海入住率缓慢提升
 
图:上海市星级酒店RevPAR同比变化
 
        上海市星级酒店RevPAR同比呈现不断上升的趋势,主要动力是供给端扩张受限。从14年开始上海市星级酒店RevPAR同比增速维持稳定,RevPAR不断上升,而从13年开始需求端增速呈现下降的趋势,在上海市需求增速放缓的背景下,供给端增速下滑传导到价格端导致RevPAR同比上升,代表此轮RevPAR上升的主要动力来自于供给端扩张受限。

        北京与上海的数据可以印证“卡位红利”逻辑:北京与上海由于城市扩张速度放缓,可供开设酒店的物业逐步体现了稀缺性。供给不能跟上需求的增长速度,出现了供给需求的剪刀差,这一剪刀差逐步传导到价格端导致了RevPAR的稳步上涨。从结构上来看,中低端类的RevPAR上升更快速(高端供给相对过剩)。这一趋势可能会持续多年。

        存量酒店的卡位红利会逐步通过供给关系向价格传导,一线城市存量酒店RevPAR具备持续上涨的基础。从城市面积的扩张速度来看,一线城市扩张速度呈现了明显下滑的趋势,新增酒店可获得物业供给在逐年减少,而需求仍然稳步增加。另一方面,城市中心地段的稀缺性越来越大,城市边界的扩展不能带来有效的酒店供给提升。酒店需求一般在距离市中心的位置,而新增供给在新区,有效供给受到限制。未来核心城市的存量酒店将会分享卡位红利,伴随RevPAR上涨逐步在利润端体现卡位红利。

图:北京星级酒店数占比
 
图:上海星级酒店数占比
 
图:北京五星级酒店数占比
 
图:上海五星级酒店数占比
 
        星级酒店占比并不大,下面我们对以星级酒店RevPAR作为城市酒店价格指标的适当性做讨论。第一,星级酒店占整体酒店样本较小。北京共有521家星级酒店,共有4996家住宿酒店(70间房以上),星级酒店数仅占酒店总数10%。第二,星级酒店多为单体高星酒店,经济星酒店占比较小(样本与总体有差异)。由于连锁品牌酒店有强大的会员体系,具备较强的品牌效应及引流能力,通常盈利能力比单体酒店更强。在这样的背景下,我们依然发现星级酒店RevPAR整体具备了复苏的趋势,我们推测北京及上海酒店连锁酒店RevPAR的复苏弹性明显强于星级酒店。

        上海月度星级酒店RevPAR没有体现较强的复苏趋势,我们推测由于上海市的星级酒店数目占总体酒店房间数更小,所以样本偏差更大。此外,上海酒店高端星级酒店数目占比明显大于北京(我国高端酒店数目相对过剩),这也是RevPAR没有体现卡位红利的主要原因。

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