我国物流地产行业现状：政策+需求助推发展仓储设施建设持续推进

2020-09-11 02:10

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物流地产主要是指投资商投资开发的物流设施，包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体，属于工业地产的范畴。

近年来为了推动市场发展，营造物流地产良好发展环境，国家相继出台了一系列政策。例如2019年3月，国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》。要求，构建高质量物流基础设施网络体系、提升高质量物流服务实体经济能力、增强物流高质量发展的内生动力、完善促进物流高质量发展的营商环境、建立物流高质量发展的配套支撑体系。2019年9月，中共中央、国务院印发了《交通强国建设纲要》，其中提及到了智慧物流，指出：发展“互联网+”高效物流，创新智慧物流营运模式。到2020年3月，两部门发布的《物流企业大宗商品仓储用地减半征收城镇士地使用税》。

近年来我国物流地产行业相关政策

时间	相关部门	文件/会议名称	主要内容
2014年9月	国务院	《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》	到2020年，物流园区网络体系布局更加合理，多式联运、甩挂运输、共同配送等现代物流运作方式保持较快发展，物流集聚发展的效益进一步显现。
2015年5月	国务院	《中国制造2025》	坚持把可持续发展作为建设制造强国的重要着力点，加强节能环保技术、工艺、装备推广应用，全面推行清洁生产。建设绿色工厂，实现厂房集约化、原料无害化、生产洁净化、废物资源化、能源低碳化。发展绿色园区，推进工业园区产业耦合，实现近零排放。打造绿色供应链，加快建立以资源节约、环境友好为导向的采购、生产、营销、回收及物流体系，落实生产者责任延伸制度。
2015年10月	国务院	《关于促进快递业发展的若干意见》	支持骨干企业建设工程技术中心，开展智能终端、自动分拣、机械化装卸、冷链快递等技术装备的研发应用。
2016年7月	国家发改委	《“互联网+”高效物流实施意见》	鼓励物流骨干企业、行业协会、公共服务机构等各类市场主体参与云（云计算）、网（宽带网）、端（各种终端）等智能物流基础设施建设。支持物流企业建设智能化立体仓库，应用智能化物流装备提升仓储、运输、分拣、包装等作业效率和仓储管理水平。鼓励建设低耗节能型冷库
2017年2月	国家邮政局	《快递业发展“十三五”规划》	依托物流节点城市，结合行业发展需求，加快布局建设快递专业类物流园区，实现产业集聚、经营集约、功能集成。全国快递专业类物流园区布局城市分为三级，一级快递专业类物流园区布局城市35个，二级快递专业类物流园区布局城市57个，各省（区、市）统筹规划，确定若干个三级快递专业类物流园区布局城市。选择基础较好的城市开展建设快递专业类物流园区试点示范。推动快递专业类物流园区与机场、铁路站场、公路站场、港口码头等物流基地的规划衔接、集约建设。鼓励快递企业入驻电子商务园区、商贸物流园区、制造业园区、保税物流园区以及农产品、商品集散中心。
2017年5月	国家邮政局	《国家邮政局关于加快推进邮政业供给侧结构性改革的意见》	引导企业提高时限承诺产品的比重，拓展个性化、专业化、差异化、一站式寄递服务。支持企业加快发展快运、冷链等物流服务，加强预冷仓储、分等分级等冷链物流设施建设，推动服务品类向生鲜农产品、易腐食品和医药等高端品易逝品扩展。
2017年10月	国务院	《关于积极推进供应链创新与应用的指导意见》	要求加快人机智能交互、工业机器人、智能工厂、智慧物流等技术和装备应用，提高敏捷制造能力。
2017年12月	工信部	《促进新一代人工智能产业发展三年行动计划（2018-2020年）》	提升高速分拣机、多层穿梭车、高密度存储穿梭板等物流装备的智能化水平，实现精准、柔性、高效的物料配送和无人化智能仓储。到2020年开发10个以上智能物流与仓储装备。
2018年1月	国务院	《关于推进电子商务与快递物流协同发展的意见》	落实好现有相关用地政策，保障电子商务快递物流基础设施建设用地。在不改变用地主体、规划条件的前提下，利用存量房产和土地资源建设电子商务快递物流项目的，可在5年内保持土地原用途和权利类型不变，5年期满后需办理相关用地手续的，可采取协议方式办理。
2018年1月	商务部等10部门	《关于推广标准托盘发展单元化物流的意见》	到2020年，物流标准化水平明显提升。标准托盘占全国托盘保有量比例由目前的27%提高到32%以上，适用领域占比由目前的65%提高到70%以上。物流降本增效取得明显进展。企业装卸成本大幅降低，货损率显著下降，装卸货效率、车辆周转率明显提高。
2018年6月	财务部	《关于开展2018年流通流通领域现代供应链体系建设的通知》	鼓励大型城市周边、市（县）物流配送中心由存储型、自建自用型仓库向快速周转型自动化仓库升级，成为提供“一对多”社会化服务的物流节点。鼓励大型商圈、步行街、商业街建设公共仓配中心、共享信息平台，提高智慧化、共享化水平。
2018年6月	交通部、公安部、商务部	《关于公布城市绿色货运配送示范工程创建城市的通知》	明确了22个城市为绿色货运配送示范创建城市，大力发展城配新能源物流车。
2018年8月	交通部	《深入推进长江经济带多式联运发展三年行动计划》	深化交通运输供给侧结构性改革，着力加快运输结构调整，着力发挥水运的比较优势和多式联运的组合效率，大力提升和完善长江黄金水道功能，为长江经济带发展提供更加顺畅、绿色高效的交通运输保障。
2018年12月	国家发改委、交通运输局	《国家物流枢纽布局和建设规划》	提出到2020年布局建设30个左右国家物流枢纽；到2025年布局建设150个左右国家物流枢纽，推动全社会物流总费用与GDP的比率下降至12%左右；到2035年基本形成与现代化经济体系相适应的国家物流枢纽网络。
2019年3月	国家发改委	《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》	据国土空间规划，在国家物流骨干网络的关键节点，选择部分基础条件成熟的承载城市，启动第一批15个左右国家物流枢纽布局建设，培育形成一批资源整合能力强、运营模式先进的枢纽运营企业。
2019年9月	国务院	《交通强固建设纲领》	发展”互联网+“高效物流，创新智慧物流运营模式。
2020年3月	国家市场监督管理总局、国家标准化委员会	《冷藏、冷冻食品物流包装、标志、运输和储存》(CB/T 24616-2019）	该标准规定了冷藏、冷冻食品在物流过程中的包装、标志、运输、储存和追溯要求，适用于冷藏、冷冻食品的物流作业与管理。
2020年3月	国务院	《关于授权和委托用地审批权的决定》	将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。
2020年3月	财政部、国家税务总局	《物流企业大宗商品仓储用地减半征收城镇士地使用税》	自2020年1月1日起至2022年12月31日止，对物流企业自有或承租的大旅商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标的50%计征城镇土地使用税。

资料来源：公开资料整理

与此同时，受益于互联网的发展，我国物流行业持续快速发展。而得益于物流行业的快速发展，物流基础相关设施的需求也日益旺盛，从而也带动了物流地产的需求。根据数据显示，到2020年7月，我国邮政行业业务总量完成10497.9亿元，同比增长23.79%。其中快递业务量完成408.2亿件，同比增长23.66%，已超过了2017年全年业务量400.6亿件。

2014-2020年7月我国邮政行业业务总量情况

数据来源：国家邮政局

2014-2020年7月我国快递业务量及增速情况

数据来源：国家邮政局

在上述环境下，我国物流地产得到了良好发展，仓储设施建设持续推进，营业性通用仓库面积不断增长。根据中国仓储协会统计，2018年我国拥有物流园数量达到1638个；截止到2019年全国营业性通用仓库面积达到10.6亿平米，同比增速2.1%。

2012-2019年全国营业性通用仓库面积

数据来源：中国仓储与配送协会

虽然当前我国仓储建设面积总量很高，但是从人均水平来看，相对于日本、美国来说，我国仍偏低。数据显示，截止2018年我国人均物流地产空间仅为0.7平米/人，而日本有4平米/人，美国有3.7平米/人。不过由于我国电子商务发展水平相比日本、美国来说并不落后，因此综合来看，我国的仓储建设还是有很大的发展空间。

主要国家人均物流地产面积对比