我国 长沙 房地产 土地供应 成交量从2010年-2019年11月,我国房地产行业的住宅投资总体上呈现出稳步增长的态势。虽说当前楼市调控政策相当严格,但房地产行业的市场需求仍然不少,我国房地产住宅投资仍维持着相对稳定的节奏。

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2019年前11月我国长沙房地产行业土地供应与成交量现状分析

字体大小: 2020-02-12 09:22  来源:中国报告网

中国报告网提示:从2010年-2019年11月,我国房地产行业的住宅投资总体上呈现出稳步增长的态势。虽说当前楼市调控政策相当严格,但房地产行业的市场需求仍然不少,我国房地产住宅投资仍维持着相对稳定的节奏。

        从2010年-2019年11月,我国房地产行业的住宅投资总体上呈现出稳步增长的态势。虽说当前楼市调控政策相当严格,但房地产行业的市场需求仍然不少,我国房地产住宅投资仍维持着相对稳定的节奏。

2010-2019年11月中国房地产住宅投资及同比增速

数据来源:中国房地产行业协会

        从我国中部六省的经济发展情况来看,2019年1-3季度湖北武汉的GDP在中部六省中占据首位,长沙则位居第二,且截至第3季度其GDP已将近9000亿元,2019年全年长沙GDP再破万亿毫无悬念。在同比增幅方面,中部六省的省会城市GDP同比增幅均高于了全国平均水平,其中长沙GDP同比增幅8.3%,超过全国增幅2.1个百分点。

2019年1-3季度中部六省省会城市GDP及同比增长

数据来源:中国房地产行业协会

        从中部六省省会城市城镇常住居民人均可支配收入来看(除郑州和太原采用的2018年全年数据外,其他均截止至2019年第3季度),2019年1-3季度中,长沙市城镇常住居民人均可支配收入达到了42400元,且长沙在2018年已突破5万元大关,预计2019年仍将超过5万元,稳居中部六省会城市之首。

中部六省省会城市城镇常住居民人均可支配收入情况

数据来源:中国房地产行业协会

        从中部六省会城市的房价收入比(房价收入比=地区房屋总价/地区家庭年收入,能简单反映一个地区的房价与收入情况)情况来看,其整体不算太高,尤其是湖南长沙,明显低于其他几个城市。可使购房者用较短的时间即可实现在此置业安家的梦想,从这方面讲,长沙的居住舒适度以及幸福感明显高于了中部其他几个城市。

2019年中部六省会城市房价收入比

数据来源:中国房地产行业协会

        具体从中部省会-长沙市的房地产行业发展来分析:在土地供应方面,自2015年以来,长沙市的土地供应面积便保持着一个较为平稳的发展,不过在2019年迎来了一波“越级”式的增长,2019年全年供应面积达到了2655万平米,环比增长了56%。

2015-2019年长沙市土地供应面积

数据来源:长沙市房地产开发协会

        从长沙市各类土地的供应面积可以看出,2019年的土地供应面积增长是全方位的增长。而其中住宅用地和工业用地的增长幅度最大,前者环比增长188%,后者环比增长53%。从各类土地供应面积的占比来看,工业类的土地供应面积占比最大,达到了46%;其次是商住类,达23%。

2018-2019年长沙市各类土地供应面积(万平米)

数据来源:长沙市房地产开发协会

2019年长沙市各类土地供应面积占比

数据来源:长沙市房地产开发协会

        从长沙市各类土地的起始楼面价来看,在2017-2019年之间,住宅和商住这两类居住用地的起拍价虽增幅较大,但在成熟的“限价地”的政策之下,它们的增幅都在职能部门的调控范围之内。而商业用地起拍价则出现大幅下跌的态势,从纸面上来看,出现该局面主要是因为供应量加大,且这些土地多为“挂牌条件”要求严格的定向地块,普遍都是底价成交。

2017-2019年全市各类土地起始楼面价(元/平)

数据来源:长沙市房地产开发协会

        从长沙市各区的土地供应面积来看,2019年除望城区和长沙县外,长沙其他地区的土地供应都是成倍数的增长,其中以浏阳和宁乡的供应量及增长幅度最为醒目。2019年浏阳供应了553万平米,环比增长128%;宁乡则供应568万平米,环比增长了180%。

2018-2019年全市各区土地供应面积(万平米)

数据来源:长沙市房地产开发协会

        与2018年相比,2019年长沙市内六区的供应宗数、供应面积及建筑面积均有了一定程度的提升,供应宗数、供应面积、建筑面积的增长分别达到了33%、46%、48%。

2018-2019年内六区供应量(万平米)

数据来源:长沙市房地产开发协会

        与全市相比,2019年内六区的土地供应结构中,工业土地的占比最大,达到41%;紧随其后的是商住用地,占比为33%。 

2019年内六区各类土地供应占比

数据来源:长沙市房地产开发协会

        具体在六区土地的供应当中,岳麓区行政区面积广阔、可供开发量大,成为了土地供应的主力;望城区土地供应占比位列第二也是因为同样的理由。

2019年内六区各区土地供应占比

数据来源:长沙市房地产开发协会

        2019年长沙市房地产行业随着土地供应量的全面“加码”,成交量也同步大幅增长。而且随着政府对“限价”的逐步上调,未来长沙新住宅房源的价格都将在一个可控、可预估的范畴里,长沙整体房价将呈现出一个平稳上升的趋势。

2015-2019年全市土地成交楼面价(元/平)

数据来源:长沙市房地产开发协会

        在内六区成交土地面积上,2019年其共成交967万平米,总建筑面积达2369万平米。成交面积占全市总成交量的41%。这也是继2015年、2018年之后,成交占比第三次跌破50%。而与前两次不同的是,今年长沙六区占比的下滑,主要是因为浏阳、宁乡、长沙县三地的成交量大幅攀升。

2015-2019年内六区土地成交面积及建筑面积(万平米)

数据来源:长沙市房地产开发协会

        长沙市内六区在2019年成交的各类土地中,住宅用地的增长是最为明显的,全年同比增长了287%,主要得益于“限价地”供应量的增大。

2018-2019年内六区各类土地成交面积(万平米)

数据来源:长沙市房地产开发协会

        从长沙市内六区各类土地的成交楼面价来看,自2017年第四季度长沙开始执行“限价地”政策以来,近几年长沙市内六区的住宅用地和商住用地的成交楼面价趋于稳定。而商业用地则因为供应成交量的剧烈起伏,出现了“成交楼面价大幅升降”的情况。

2017-2019年内六区各类土地成交楼面价(万平米)

数据来源:长沙市房地产开发协会

        2019年长沙市内六区的成交占比结构基本与全市一致。其中工业成交占比达43%,商住成交占比29%。

2019年内六区各类土地成交占比

数据来源:长沙市房地产开发协会

        从2019年内六区+长沙县住宅成交面积结构来看,90-120平以及120-144平的面积段成交占比最高,分别占比43.27%、32.81%;90平以下面积段占比最低,仅占11.61%。

2019年内六区+长沙县住宅成交面积结构

数据来源:长沙市房地产开发协会

        从2019年内六区+长沙县住宅成交总价的结构来看,内六区+长沙县的住房则以80万以下价格段为主,其占比达到34.04%。

2019年内六区+长沙县住宅成交总价结构

数据来源:长沙市房地产开发协会(LSM)

        以上数据资料参考《2020年中国房地产市场分析报告-行业现状与发展规划趋势

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