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2020年我国养老地产行业目前市场供需缺口大 未来有着很大发展空间

        近年来随着医疗水平的提升,人口寿命在不断增长,但同时人口的生育率却在不断下滑。在这种情况下,我国人口老龄化程度程度越来越高。根据数据显示,截止到2018年,我国60岁及以上的老人达2.5亿人,占总人口的17.9%;其中65周岁及以上人口16658万人,占总人口的11.9%。此外根据世界卫生组织预测,到2050年,中国或有35%的人口超过60岁,成为世界上老龄化最严重的国家之一。

2014-2018年我国60岁及以上的老人数量情况
 
数据来源:国家统计局

2011-2018年我国65岁及以上的老人数量情况
 
数据来源:国家统计局

        参考观研天下发布《2019年中国养老地产行业分析报告-市场格局现状与投资前景研究

        在上述老龄化不断加剧的情况下,国家对养老产业发展的重视也在不断增加,并发布了一系列政策作为支持。使得近年来我国养老产业市场规模逐年增长,根据数据显示,2018年我国养老产业市场规模达6.57万亿元,预计2020年将达7.7万亿元,2022年可达10.29万亿元。

2018-2022年我国养老产业市场规模预测情况
 
数据来源:中国社会福利与养老服务协会

        但由于我国养老产业才刚开始发展,并没有真正成熟的模式。在市场上,传统的家庭、机构以及社区养老是目前中国主要的三种的养老服务模式。其中居家养老是主流,并且主要集中在京津冀、长三角、珠三角和川渝等经济较为发达的地区。因此与与发达国家相比,现阶段,我国养老地产行业的发展仍然处于起步阶段,主要表现在以下五个方面:

三种养老模式对比

养老模式

发生场所

使用群体

主要特点

居家养老

老人或子女家中

具有基本生活自理能力的老人

成本较低,老人无需更改住所,家人可陪伴时间较长

社区养老

家庭附近社区,如社

区老年食堂、日间照

料中心、社区卫生服

务中心等

基本生活自理能力相对较弱,或子女不在身边的老人

依托社区公共资源和服务设施,老人对所处环境更熟悉,更具亲切感

机构养老

专业化养老机构,如

养老院、康养中心、

托老所、老年公寓等

失能或失智程度较高的老人,80岁以上的高龄老人

将老年人集中起来,提供居住、就餐、医疗、娱乐等全方位服务;成本较高,老人

需更改住所,服务内容较为全面、丰富

资料来源:互联网

中国养老地产行业处于起步阶段的五大表现

养老地产项目区域分布不平衡

养老项目主要集中在经济发达地区,主要围绕京津翼、长三角、珠三角、川渝四个经济圈形成养老地产产业聚集区,区域地区仅有少量项目分布。

养老地产项目空置率较高

在上述四大养老地产聚集区,川渝地区养老地产项目空置率高达47.5%,京津翼和长三角地区空置率超过40%,珠三角地区空置率也达到36.9%。而一般养老院入住率需要达到75-85%才能实现盈亏平衡。较高的入住率导致大部分养老地产项目基本处于亏损状态。

养老地产融资成本、投资运营成本高

相对比发达国家,ReitSABS等是重要融资手段,尤其ReitS聚集了大量低成本资金。相对而言,中国企业则难以获得大额、低廉养老金支持。国家鼓励的政策性贷款、专项债券、保险资金及现有金融工具均不能成为主流的资金供应渠道。此外,受限于土地以招拍挂为主供应方式,拿地成本较高,进而导致养老地产售价过高,将大部分消费群体拒之门外。

养老地产相关立法和监管缺失

目前中国还没有针对养老地产进行规范的法律文件,无论从开发商拿地还是物业等配套企业的运营,都与普通商品房并无二致。相关部门也无法对养老地产开发和运营进行有效监控。

优质公立养老机构“一床难求”

私立养老院分为低中高三个档次,低档养老院通常只提供生活必需品,同时存在空间较小,护理人员不足,环境设施较差等问题。

资料来源:互联网

        与此同时,我国市场需求缺口大,养老床位总体不足。根据数据显示,以2017年的数据为例,每千名老年人拥有养老床位30.9张,而在“十三五”养老规划中每千名老人养老床位35-40张,可见养老市场供需缺口很大,从而也意味着养老院、养老公寓、养老地产还有很大增量空间。

        根据数据显示,截止2018年,我国养老服务床位共有746.4万张。其中养老机构床位数392.8万张;社区养老床位数353.6张。预计未来随着养老服务机构和设施的增加,老人拥有的床位数整体上涨,从而使得养老床位供应情况将得到改善。

2012-2018年全国养老服务机构数量统计情况
 
数据来源:中国医疗卫生行业协会

2012-2018年全国养老服务机构床位数量统计情况
 
数据来源:中国医疗卫生行业协会

        从市场参与者来看,受益于有着广阔的市场前景,各路资本纷纷布局养老地产市场。到目前,已经有上百家房地产企业和保险机构布局养老地产产业。目前我国养老地产市场上主要由传统养老机构、房地产商及保险机构三类企业占据市场。具体来看,行业的领先者应当是房地产企业万科。据了解,万科自2019年推出“随园嘉树”开始正式进入养老地产,到2016年养老正式形成社区、机构、居家养老三大服务体系。

主要地产商、保险企业养老地产行业布局

企业

代表项目

运营模式

产品服务

万科地产

随园嘉树

"邻里式'社区养老模式、老年公寓、租售结合销售方式

提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系

保利

和熹会、和院健康生活馆、和悦会

机构养老、社区养老和居家养老三位一体的养老模式

医养结合型长者颐养中心、汇集健康管理、康复护理、休闲娱乐、生活服务等功能

绿诚

乌镇雅园

老年公寓、首个学院式养老园、采取租售结合销售方式

养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题

远洋地产(中国人寿)

椿

老年公寓

诚市协助型养护公寓、核心区一站式颐养公馆、社区 嵌入式长者中心三种

亲和集团

亲和

老年公寓、养老社区、会员制运营方式

生活服务、健康服务、快乐服务三大内容

泰康人寿

泰康之家

老年公寓、养老社区、采取期权与现货两种方式进行销售

生活照料、医护康复、文娱社交、旅居养老

乐成养老

恭和苑

养老社区、"医养结合

试点养老机构

完善的饮食起居服务, 还提供文娱、护理、医疗等多方面服务

太申祥和

太申祥和山庄

国家敬老院、全国首个会员制养老机构

生活服务、健康服务、文化服务

资料来源:互联网

资料来源:互联网,中国医疗卫生行业协会,观研天下整理,转载请注明出处。(ww)
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