房地产中介 发展现状 商品房一、行业概述 &nbs

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2019年我国房地产中介行业市场分散 未来政策将趋于规范

字体大小: 2019-03-29 09:51  来源:中国报告网

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        一、行业概述
        
        房地产中介行业是房地产业的重要组成部分,房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中,为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介在我国既是一个年轻的行业,又是一个蓬勃发展的行业,已显示出强大的生命力和广阔的发展前景。它具有服务性、流动性和灵活性的特点,在房地产业中起着重要作用。

        参考观研天下发布《2019年中国房地产中介服务行业分析报告-市场竞争格局与前景评估预测

        房地产中介产业全景图
         
        资料来源:互联网

        房地产中介是一个方兴未艾的行业,特别是国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业,出台一系列系列规范发展房地产业的政策措施,为房地产中介业的发展注入了新的生机和活力.随着城乡居民住房消费的旺盛需求.我国经济的持续、稳定、快速发展和城市化进程的加快。以及全面建设小康社会奋斗目标的确立。这些都是为房地产中介提供了巨大和广阔的发展空间。
        
        房地产中介活动,主要是通过提供各种信息和咨询,依靠房地产中介机构的专业人员所拥有的各种专业知识,依靠他们特有的组织机构,特殊的活动方式和方法,为房地产市场的各种主体提供专业服务,因此它与一般的房地产开发与经营、房地产交易活动有很大区别。房地产中介服务有如下一些特点。
        

房地产中介特点

1.房地产中介活动具有内容的服务性,房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。这个行业的产品就是服务,服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。在整个服务过程中,中介机构既不占有商品也不占有货币,主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务。

2.房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介机构在为客户提供服务时,就形成了中介人与委托人的关系,即服务和被服务的关系,这种关系不是长期的和固定的,而是就某一事项达成的一种契约关系,这种服务一旦完成,原有的契约关系也就解除,即委托 服务一终止。房地产中介机构就再去与其他的委托人建立新的服务与被服务的关系。房地产中介服务的这种特点容易引发两类问题:一是导致部分房地产中介机构忽略自身的责任,在提供短期服务的过程中以获取佣金作为唯一目的而采用欺骗、误导等手段故意损害委托方的利益;二是在中介行业竞争激烈的情况下,由于中介方与委托方通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方的利益,如经纪人町能被交易双方“甩掉”导致其投入的时间和精力无法得到补偿、开发商违约导致代理商的佣金无法兑现等。

3.房地产中介活动具有极大的灵活性。因为房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联系和关系,不受交易对象的限制,也不受交易主体的制约,从而使它具有极大的灵活性。也就是说,它可以不受时间、地点、交易对象和交易方式的限制。

资料来源:互联网

        二、市场发展现状
        
        近年来我国房地产市场呈现高速增长的态势,虽然近两年受国家及地区的调控政策的影响,市场有所降温,但整体依然表现良好。根据数据显示,2018年我国商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%;销售额149973亿元,增长12.2%。到2019年1-2月我国商品房销售面积14102万平方米。
        
        2015-2018年中国商品房销售面积统计情况
         
        数据来源:住房建设委

        2015-2018年中国商品房销售额统计情况
         
        数据来源:住房建设委

        投资方面,2018年,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%,。其中,住宅投资85192亿元,增长13.4%。
        
        2018年1-12月全国房地产开发投资增速情况
         
        数据来源:国家统计局

        市场供应方面,2018年我国房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米,比上年增长5.2%;地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%;土地成交价款16102亿元,增长18.0%。
        
        2018年1-12月中国房地产开发企业土地购置面积及增速情况
         
        数据来源:国家统计局

        2018年1-12月中国房地产开发企业土地成交价款及增速情况
         
        数据来源:国家统计局

        随着房地产业的迅速发展,同时也由于人们住房的刚性需求,房地产中介与人们的生活关系愈加密切。近年来,房地产中介行业发展比较快,在活跃市场,促进交易等方面发挥了重要作用。目前从整体市场来看,我国房地产中介服务行业极为分散,部分中介机构和从业人员存在着经营行为不规范、侵害群众合法权益、扰乱市场秩序等问题。
        

当前房地产中介市场存在的问题

.房地产中介服务发展不足

首先,从数量上看,发展具有不平衡性。部分发达地区的房地产中介数量较多,而经济欠发达地区房地产中介数量则较少,与人们的购房需求形成了一对矛盾。其次,从发展质量来看,已有的中介服务机构成规模的不多。由于房地产中介机构具有投资小、产效快的特点,出于利益的吸引,许多没有相关经历的投资人纷纷进入房地产中介行业,开办房地产中介机构。大多数中介机构规模较小,在制度规范和内部管理上还不正规,缺乏现代企业管理模式和运作机制,在内部财务管理、员工管理、业务责任奖惩等方面缺乏制度化的规定。

房地产中介服务阴阳合同的存在

所谓阴阳合同,是指在一次交易过程中签订两份不同的合同,达到逃避税费的目的。一些房地产中介机构为了迎合顾客逃避税费的心理,争取客户资源,引导买卖双方签订阴阳合同的现象相当普遍,其中,阴合同显示的是买卖双方真正交易的价格,阳合同显示的是比实际价格低的虚假价格,达到少交税费的目的。 阴阳合同的存在扰乱了房地产买卖市场,表面上看,达到了帮助买卖双方逃避税费省钱的目的,但阴合同是不受法律保护的,一旦买卖双方发生了纠纷,只能以低价格的阳合同为准。

房地产中介机构挪用客户资金

由于资金监管制度的不健全,房地产中介机构的资金构成除了自有资金之外,还有大批的客户的资金沉淀,主要来源于二手房买卖方进行交易过程中由中介机构代为保管的购房款,以及房产中介办理租赁业务时产生的租金沉淀。这两方面的资金积累在一起,数量巨大,与中介机构的自有资金混在一起,为其挪用客户资金进行投机活动提供了便利。一旦中介机构的资金链断裂,客户的利益便会遭受重大损失。

通过欺诈手段赚取差价的行为

受利益的刺激,吃差价成了许多房地产中介获取利润的手段。吃差价手段主要有:要求卖房者压低价格出售,对买房者高价卖出,有意隔绝买卖双方信息,从中赚取差价;用现金支付的方式低价买进房屋再高价出售;在办理租赁业务时,采用向出租者支付短期租金而向承租人收取长期租金,或者低价租赁房屋再高价租出等方式获得差价。吃差价的行为使得中介机构在短时期内能积累大量的资金,严重侵害了客户的权益。

资料来源:互联网

        数据显示,全国10万家房地产中介门店,70%都是小微中介,散落在全国各地,而链家、中原等品牌中介只占30%,二手房市场50%以上交易额都是由全国各地中小微中介完成的。因此国家针对房地产中介服务行业也出台了相关行业政策。
        

针对房地产中介服务行业也出台了相关行业政策

2016729住建部发布《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,提出规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管。

2017年,在《专业技术人员资格考试违纪违规行为处理规定》中,针对房地产中介服务行业,明确提出严格执行房地产中介资格考试。

2018年,根据七部委联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,住房城乡建设部公布一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。

资料来源:互联网

        目前,我国天津市、福建省、江苏省等多个省份放开了对房地产中介服务收费标准的规定,实行收费标准的市场化政策。随着我国房地产中介服务行业的不断成熟,市场上供求双方的也更加的理性,对房地产中介服务行业收费的标准的政策将会进一步放开,在全国范围内进行实施。这将更加有利于房地产中介服务行业优胜劣汰,实现资源的优化配置。
        
        此外,政策将引导房地产中介市场趋于规范。房地产中介乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等已成为房地产中介行业的主要乱象。加强中介机构从业人员管理等,从而对房地产中介市场进行有效的政策引导,才能保证房地产中介市场的健康发展。未来,房地产中介收费政策将更加理性化。
        
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