城市综合体城市综合体的发展历程 工业革命的出现,现代城

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城市综合体成为城市的名片,行业价值体现凸显

字体大小: 2018-08-15 13:36  来源:中国报告网

中国报告网提示:城市综合体的发展历程 工业革命的出现,现代城

        城市综合体的发展历程

        工业革命的出现,现代城市便发展起来,在资本主义的强烈要求下,社会分工的变化使得城市的功能也随之发生转变,建筑类型也有了新的发展,功能分区成为了城市发展中的主流,使得城市像更大的规模发展。在科学技术和经济发展的带动下,城市结构和空间也有了一定程度上的变化。我们会更加的强调城市的整体性,追求更为丰富的空间,因此便形成了更为综合的服务场所,我们便称之为“城市综合体”。城市综合体也标志了人们的一种新的生活方式,更倾向于在一个综合体里去进行各种不同的活动。城市综合体的建筑也成为了城市的标志性建筑,建筑与城市之间相互连通、立体、多样化,成为了未来空间发展的必然趋势。

        城市综合体的本质就是随着市场的不断需求发展,从而形成了一个市场化产物。由几种建筑功能组合,依靠市场需求而发展。在我国它从出现到发展,规模发展的越来越大、功能也是越来越复杂,已经变成了一种新的趋势。通过不断研究城市综合体在我国发展的市场模式和发展过程,思考在中国的土壤中如何融入本土、且更加具有特色。城市综合体从原来的 3 个功能为主,发展到现在以文化旅游为依托,形成一个集购物、酒店、办公、商务、出行、文化娱乐、社交等为一体的大型街区商贸圈。

        参考观研天下发布《2018-2024年中国城市综合体行业运行态势及投资方法研究报告

城市综合体功能框架
 
资料来源:中国报告网整理

        城市综合体发展的推动因素

        我国城市综合体发展迅速自2008年金融危机后期,城市综合体在经历短暂的调整之后,呈现出井喷式的増长,如此大规模城市综合体建设,有着多方面的原因对其产生重要的主推作用。

        1、人口集聚提升土地集约利用

        我国目前的城镇化率约为58.52%,预计到"十三五"末,中国城镇化率将达到60%。但是我国人口不断增多,可利用土地面积因多方面原因在逐渐退化,使得上地使用压力越来越大,城市建设必须高集约化路径。提升止地集约利用率,成为快速城镇化过程中必然的趋势,因此集约化发展就对城市综合体提出了诉求。

        2、消费升级加快传统商业转型

        随着经济的发展,居民生活水平不断提高,人均可支配收入不断提升。居民可支配收入的增加支撑消费提升,居民对时尚、娱乐、餐饮、休闲的要求不断提高,传统商业的吸引力不断减弱,必须加快对传统商业的普遍改造、更新、升级,快速抢占新的商业消费市场。城市综合体作为一个城中城,作为多种功能业态复合的建筑复合类型,逐渐成为人们生活、消费的重要场所。

        3、宏观政策引导商业地产开发

        近年来,我国政府相继出台多项宏观调控政策,利用看得见的“手”调控房地产市场的发展,但总结起来不难发现,政府数度用法律行政手段干预的多在住宅房地产开发方面,商业房地产领域的政策一直较为平缓,这为城市综合体的发展提供了较为稳定的发展环境,有效的免除了政策的周期性打击,宏观上支持了城市综合体的发展。

        4、政绩诉求强化城市形象建设

        地方政府的政绩诉求也是推动城市综合体快速发展的重要因素。首先城市综合体作为大型的建筑综合体,承载着城市的商业文明,在方便市民生活消费,提升市民生活水平的同时,更有大多数综合体成为城市中也的象征,成为城市的名片;另外城市中心的土地具有较高的土地利用价值,土地交易收入就成为政府财政来源的重要部分。因此,在我国快速的中心商业区改造升级、副中心新区快速发展的过程中,一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣,成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体,也成为片区发展的引擎,同时也能够带来可观的土地财政收入,政府迫不及待加快城市综合体建设。

        5、利益导向推动开发企业涌入

        自2010年后,城市综合体发展迅速,我国房地产开发企业纷纷涌入商业地产开发,因其各自期望在消费商业获得巨大的收益。开发商利用自身品牌优势、城市综合体的功能优势,与政府幹旋,获取低廉的止地价格和优惠的开发政策,这种现象在二三线城市尤为明显。典型的案例是目前商业地产龙头万达集团,常常都是低价拿地,获取较高的地产受益。

城市综合体发展的推动因素
 

资料来源:中国报告网整理

        城市综合体发展现状

        2017年,我国城市综合体新开业的商业项目数量为504个,总体量达到了4600多万平方米,创了历史新高。

2014-2017年我国城市综合体新开业的商业项目数量
 
资料来源:中国报告网整理

        从我国城市综合体的单体规模来看,中小规模项目是主流产品,其中,30万平方米方面积及以下的占比43%,30-60万平方米占比31%,两者共占比总量的74%。

城市综合体面积分布情况
 
资料来源:中国报告网整理

        城市综合体的发展趋势

        1、注重差异化发展

        随着城市综合体项目的不断增加,与之相对应的是在城市综合体的规划和运营上,目前的城市综合体项目都大体相似,“同质化”现象逐渐凸显。因此为了在越来越多的城市综合体项目中凸显优势和差异,须在从楼宇形象、自身配套到软硬件设施等方面都在寻求不同的差异化体验。

        2、轨道交通融合一体化开发

        近些年来,随着二三线城市地铁、轻轨的开建,越来越多的开发商倾向于地铁上盖物业的开发,与轻轨地铁无缝对接也成为众多商业项目招商宣传重点突出的要点,品牌商家择址的重要参考因素。毫无疑问,交通是商业发展的核心因素,将商业与交通融合,将是未来综合体开发的主要趋势。

        3、城市综合体更加体现社会价值

        政府为了城市区域的整体规划,往往在项目的高度上也会有所要求。开发商业乐意将城市综合体打造成为城市的名片。毫无疑问,打造特色的城市综合体是政府和开发商的共同目标,一是开发商和运营商带来巨大的品牌价值;二是随着城市的不断发展,这类综合体项目不但是影响区域商圈,也会影响其物业自身的增值,更是整个城市对外的展现。

        资料来源:观研天下整理,转载请注明出处(GYLP)


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