三大城市群自身的特点造就了自身的发展模型，我们将其归纳为三种星系模型。长三角是“太阳系模型”，上海在其中扮演太阳的角色，为整个城市群的发展提供重要动能。南京、杭州、合肥、苏锡常等城市如行星一般，环绕恒星运动，既受恒星牵引带动“公转”，也靠自身核心产业“自转”。同时也如太阳系中的行星吸引卫星一样带动周围的卫星城发展。京津冀是“双星模型”，京津两地对周边的城市产生巨大的虹吸作用，使得大量资源往这两地集聚，形成了“一超一强多弱“的现实格局。粤港澳大湾区是稳定的“三星模型”，三大核心城市广深港功能各异，三足鼎立。城市群内部形成一种均势。
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
在三种模型中，都存在两个非常重要的变量，人均GDP与到核心城市的距离。人均GDP反映了当地居民的富裕程度和购买力水平。首先，这决定了本地刚需和改善型需求的强度。其次，外溢需求的涌入冲高房价之后，当地的刚需可以支撑起价格上涨之后的房地产市场规模。而到核心城市的距离则是关系到外溢需求的重要因素。存在外溢需求的一个前提条件是要有核心城市——拥有大量人口及核心产业。1.当一个城市群内存在多个核心城市时，那么在城市群内会形成多个都市圈。
环绕各都市圈核心城市的卫星城（或新城）在与核心城市的融城互动过程中，其房地产市场将会不断受到外溢需求的影响。这种外溢需求叠加本地经济发展带来的内生需求，将极大的推升和扩容本地房地产市场。那些存在于两个都市圈交叠范围内的卫星城外溢需求会更加旺盛；2.当城市群内的核心城市唯一时，其外溢需求将随到核心距离的延长而快速衰减。城市群内远离核心的城市的房地产市场规模将由本地经济发展程度而主导。
基于我们的模型和原理，我们对长三角城市群、京津冀城市群和粤港澳大湾区进行分析。我们以到核心城市的距离为横轴，以人均GDP为纵轴，气泡大小表示房屋销售金额。
长三角城市群的优势在于存在多个核心城市，形成多个都市圈。围绕各核心城市的卫星城都会受到外溢需求的影响，部分强卫星城甚至还会形成二级外溢。昆山在2013年轨交11号线通车以后，上海的外溢需求开始不断进入，叠加昆山本地改善型需求，使得昆山新房销售规模从2012的254亿元攀升到2016年的743亿元。2017年受政策调控的影响回落到354亿元，但是仍高于之前除09年（大规模刺激）外的最高点，可见大趋势已经形成。杭州周边的县级市临安（17年正式并入成区）房地产市场发生了同样的变化。2013年599号公交开通后，杭州的外溢需求开始进入，使得临安房地产迅速爆发。2012年临安房屋销售额为38亿元，到2016年已经攀升到106亿元。长三角城市群内存在多个具备核心竞争力的核心城市，环核心城市或者说都市圈房地产市场规模未来仍有很大空间。根据我们测算，上海卫星城远期（2025-2030）房地产市场规模可达3000亿，近期预计房地产市场规模1500亿。
从图中可以看到，北京和天津孤悬一角，与其他城市差距非常明显，这也符合其“双星模型”的特点。由于除了紧邻的京津（实际当作单核处理）之外，缺乏二级核心城市，导致北京外溢需求只能影响环北京的城市如三河、大厂、固安、香河等县市。外溢需求的涌入使得北京卫星城房地产市场迅速扩容，如三河（即燕郊）房屋销售金额从167亿元攀升至392亿元（2012-2015）。由于这些县市的房地产市场在相当程度上由外溢需求主导，所以到北京的距离成为影响房屋销售金额的关键因素，如固安人均GDP约为涿州的1/2，但其到北京的距离近于涿州，因此其房屋销售金额（131亿）是涿州（62亿）的2倍多。同时，由于城市群内难以形成以其他城市为核心的都市圈，所以京津冀城市圈内的都市圈房地产市场规模将远小于长三角。
粤港澳大湾区内各城市发展程度大多较高并且都还有继续吸纳人口的空间，因此由外溢需求形成的都市圈房地产市场并不发达.主要粤港澳大湾区内各城市房地产市场规模的主导因素还是经济发展程度，距离的影响远不如在京津冀城市群内那么明显。外溢性需求只在佛山表现的非常明显，这主要是受广佛同城的影响，2016年广佛领导层决定共建“超级城市”，轨交联通等同城化程度进一步提高，当年房屋销售金额创下历史新高达到2117亿元。
房价由微观主体的权衡选择汇聚而成。一般来说，选择居住在大城市比小城市会获得更多的就业选择空间和提升收入的机会,选择居住在城市中心会获得更多的便利性。房价就是个体为自己的居住选择所付出的成本。因此，城市群内房价通常表现为超级城市（一级核心城市）房价高于二级核心城市，都市圈核心城市高于卫星城。长三角城市群内的房价情况表现出很明显的多都市圈特征。2016年，上海房价是南京/杭州/合肥的1.7/2/3.2倍。上海房价是其周边都市圈房价的3-4.8倍，南京房价是其周边都市圈房价的2.6-3.6倍。杭州房价是其周边都市圈房价的1.8-2.7倍。南京、杭州和合肥等都市圈核心的房价仍将上涨，相应都市圈城市的房价上升空间也将被打开。整个长三角城市群内的都市圈房地产市场规模将持续扩大。京津冀由于只有北京单核，其周边都市圈的房价已经远超过非北京都市圈的房价。因为缺乏二级核心城市，房价之间出现了断层和倒挂。粤港澳大湾区剔除16年深圳进入豪宅市场元年助推房价飞涨的因素，其城市群内各个城市房价差距不大，且主要由经济发展差异造成。
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
图：长三角城市群对应的是太阳系模型
图：京津冀城市群对应的是双星模型
图：粤港澳城市群对应的是三星模型
在三种模型中，都存在两个非常重要的变量，人均GDP与到核心城市的距离。人均GDP反映了当地居民的富裕程度和购买力水平。首先，这决定了本地刚需和改善型需求的强度。其次，外溢需求的涌入冲高房价之后，当地的刚需可以支撑起价格上涨之后的房地产市场规模。而到核心城市的距离则是关系到外溢需求的重要因素。存在外溢需求的一个前提条件是要有核心城市——拥有大量人口及核心产业。1.当一个城市群内存在多个核心城市时，那么在城市群内会形成多个都市圈。
环绕各都市圈核心城市的卫星城（或新城）在与核心城市的融城互动过程中，其房地产市场将会不断受到外溢需求的影响。这种外溢需求叠加本地经济发展带来的内生需求，将极大的推升和扩容本地房地产市场。那些存在于两个都市圈交叠范围内的卫星城外溢需求会更加旺盛；2.当城市群内的核心城市唯一时，其外溢需求将随到核心距离的延长而快速衰减。城市群内远离核心的城市的房地产市场规模将由本地经济发展程度而主导。
基于我们的模型和原理，我们对长三角城市群、京津冀城市群和粤港澳大湾区进行分析。我们以到核心城市的距离为横轴，以人均GDP为纵轴，气泡大小表示房屋销售金额。
图：长三角城市群主要核心城市和主要卫星城市房地产规模
图：杭州50-80公里都市圈城市房地产市场规模
图：南京50-80公里都市圈城市房地产市场规模
图：京津冀城市群内主要城市房地产市场规模更多由到北京的距离主导
从图中可以看到，北京和天津孤悬一角，与其他城市差距非常明显，这也符合其“双星模型”的特点。由于除了紧邻的京津（实际当作单核处理）之外，缺乏二级核心城市，导致北京外溢需求只能影响环北京的城市如三河、大厂、固安、香河等县市。外溢需求的涌入使得北京卫星城房地产市场迅速扩容，如三河（即燕郊）房屋销售金额从167亿元攀升至392亿元（2012-2015）。由于这些县市的房地产市场在相当程度上由外溢需求主导，所以到北京的距离成为影响房屋销售金额的关键因素，如固安人均GDP约为涿州的1/2，但其到北京的距离近于涿州，因此其房屋销售金额（131亿）是涿州（62亿）的2倍多。同时，由于城市群内难以形成以其他城市为核心的都市圈，所以京津冀城市圈内的都市圈房地产市场规模将远小于长三角。
图：粤港澳大湾区各城市房地产市场规模更多由本地经济发展程度主导
粤港澳大湾区内各城市发展程度大多较高并且都还有继续吸纳人口的空间，因此由外溢需求形成的都市圈房地产市场并不发达.主要粤港澳大湾区内各城市房地产市场规模的主导因素还是经济发展程度，距离的影响远不如在京津冀城市群内那么明显。外溢性需求只在佛山表现的非常明显，这主要是受广佛同城的影响，2016年广佛领导层决定共建“超级城市”，轨交联通等同城化程度进一步提高，当年房屋销售金额创下历史新高达到2117亿元。
图：长三角城市群内，不同城市房价水平梯次分明(2016年数据)
图：京津冀城市群内房价落差极大，近京则高
图：粤港澳大湾区除深圳外，各市房价取决于发展水平
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（ZTT）
更多好文每日分享，欢迎关注公众号
【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可，任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题，烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com，我们将及时沟通与处理。
