在地产调控的背景下，龙头业绩保持稳步提升
地产调控逐渐显现影响，商品房销售面积及销售额增速放缓。2017年1一11月，全国房地产开发投资100387亿元，同比名义增长7.5%，其中住宅投资68670亿元，增长9.7%，增速回落0.2pct.o1一11月份，商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，增速比1-10月份回落0.3pct.，其中住宅销售面积增长5.4%。商品房销售额115481亿元，增长12.7%，增速提高O.lpct.，其中住宅销售额增长9.9%，房地产投资开发增速、商品房销售面积及销售额增速放缓。
图：全国房地产开发投资增速放缓
图：商品房销售面积及销售额增速放缓
行业整体增速放缓背景下，地产龙头业绩保持快速增长。截至2017年末，碧桂园、万科、恒大全年销售规模突破5000亿元，保利、融创两家已突破3000亿元。未来2~3年内千亿房企阵营的竞争激烈程度将加剧，市场份额争夺即将进入白热化。
图：截止2017年末，龙头房企销售规模突破千亿
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
在龙头房地产企业销售规模逐步提升的过程中，各梯队的进入门槛也随之增加，强者恒强的趋势愈发明显。根据各个梯队的进入门槛可以看到，第一梯队的销售金额均值保持稳步提升，且企业个数自2013年起稳定在7家;第二、三、四梯队进入门槛的销售金额均值略有调整，且与第一梯队的差距正在逐渐加大，企业个数仍在提升。限购及限售政策加码使得部分梯队的房地产企业总体销售规模有效下降，但龙头房企的业绩快速增长将带动集中度的提升进一步推进。
图：第一梯队销售金额均值稳步提升
图：第二梯队销售金额均值略有波动
图：第三梯队销售金额均值有所下降
图：第四梯队销售金额均值有所下降
从销售金额来看，龙头房地产企业的集中度将加速提升。2009年TOP10,TOP20,TOP30的销售金额集中度分另，{为8.16%,11.89%,13.82%，到2017年，上述三个梯队的集中度分别提升至18.7%,25.2%和29.4%。TOP10集中度提升的幅度高于TOP10}20和TOP20~30，市场份额加速向龙头靠拢，预计未来有望延续这一趋势。而中小型房地产企业规模提升的速度相对平稳，2011-2017年TOP30~50的集中度从4.22%提升至7.5%>TOP50}100的市场份额从6.63%提升至9.6%。
图：龙头房企的销售金额集中度将加速提升
图：TOP50,TOP100销售金额集中度稳步提升
销售面积的集中度低于销售金额的集中度，但提升趋势同样明显。TOP10,TOP20,TOP50的集中度分别从2011年的5.78%/7.66%/10.57%提升至2016年的12.5%/16.20%/22.10%，其中TOP10在2017年Q1~Q3的集中度达到了15.8%。由于龙头房企的楼盘价格相对较高，因此销售金额的集中度高于销售面积的集中度。随着市场调控压力的持续和规模房企竞争优势的体现，未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长，销售面积的集中度将进一步上升。
图：龙头房企的销售面积集中度持续提升
图：TOP50,TOP100的销售面积集中度大幅提升
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