1.时代变化：因城施策、分类监管
从2015年开始采取的“因城施策、分类监管”将替代“统一调控”模式。政策模式改变将对中国房地产行业中长期发展产生深远影响。
图：不同类型城市存在较大政策差异
因城施策、分类监管:1)不同类型城市差异明显，中长期看行业总量高位，增速低位，结构性机会优于整体性机会。
图：2015年以前不同类城市表现趋同
图：2015年后不同类城市差异逐步扩大
因城施策、分类监管:2)行业集中度快速提升，前三十强竞争尤其激烈，入门门槛大幅提升。
图：TOP100房企销售金额门槛
图：龙头房企超额收益情况
2.2018年展望：下行，但不失速
棚改边际效应递减:2017年5月24日，国务院常务会议确定2018-2020年3年棚改计划是1500万套，即2018年棚改为500万套，同比2017年600万套下降16.67%左右，根据数据，2017年前10月我国三线城市实现销售面积2.74万平，占比70%，则棚改下降对全国销售面积影响约在一10%左右。
图：棚改套数(万套，浅蓝色为预测)
图：2018年全国销售面积预测(万平)
图：房地产销售和开发投资预测
基本面差异叠加增速下行，这使得政策端仍将维持因城施策、分类监管的总基调。由此，我们判断，各地的房地产区域政策无论是从严还是放松，都不会改变行业总量高位盘整的基本态势。
图：城市之间库存情况差异较大
图：对行业长效机制的理解框架
房地产调控的长效机制一一房地产税:将采取“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，逐步加以完善。
图：长效机制一一房产税改革
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