2017年新加坡组屋行业成功要素及影响房价因素分析（图）

         一、 成功要素：定价合理、低成本土地及抑制投机

         1、以居民收入为基准的定价机制

         新加坡建屋发展局对组屋的定价更多考虑居民负担能力而非成本，主要体现在以下 4 方面：
         首先，组屋在定价时对小户型优惠力度很强。建屋发展局以不同户型对应的家庭月收入为标准，严格筛选购买人群，使得小户型组屋价格远低于转售市场，确保中低收入群体能够买到低价组屋。

         第二，大户型组屋定价远低于对应面积的私人住宅价格。4-5 室的大户型组屋价格虽与转售市场相差不多，但仍仅为私人住宅价格的20-40%。

         第三，政府提供的中央公积金住房补贴极大地降低了居民购房成本，并对低收入者的补贴力度更强。

         满足条件的低收入组屋申请者，最高可享受 80,000 新元的住房补助，仅需支付 5,000 新元即能购买一套 2 室新建组屋。

         此外，政府为居民购房提供了充分的金融支持，放开中央公积金使用范围，允许其用于住房消费；根据购房者收入情况发放中央公积金使用范围，允许其用于住房消费；根据购房者收入情况发放贷款，确保每月还款额比例不超过收入的 40%，分期付款最长期限可为30 年。

         政府为建屋发展局提供大量补贴，支持低价组屋的供应。受大量开发组屋并低价供应影响，建屋发展局赤字严重，需要新加坡政府进行补贴。据建屋发展局统计，自 1960 年 2 月 1 日至 2016 财年结束，累计政府补助金高达 283.01 亿美元。

表：2016 年不同类型住宅价格对比（单位：新元/套、新元/月）

         2、低成本土地供应

         新加坡于 1964 年推出的“居者有其屋”计划规定，建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地来建设组屋。

         1966 年，政府通过《土地征用法令》，允许建屋发展局和其他土地管理部门以较低价格（大约为市场价的 1/5）强制征用土地，使国有土地面积比例从 1960 年的 44%迅速扩大到 1990 年的 80%。低成本的土地供应为建屋发展局初期大规模建设组屋提供了保障，但同时也在一定程度上损害了私人土地所有者的权益。

         1973 年，新加坡政府修订《土地征用法令》，规范和提升土地征用的补偿标准，并在之后的 20 年里不断修订调整。住房短缺问题解决后，土地征用由低价强征逐步向市场化征用转变，来修正土地强征侵害私权的弊端。

         1987 年，政府成立土地部门（Land Office），逐步收回建屋发展局的土地征用权，规定其必须向政府购买土地，但买价仍远低于私人开发商。2001 年，土地管理局（Singapore Land Authority，SLA)成立，成为主管土地征用的政府机构。2007 年，政府正式规定土地管理局须按市场价格征用土地。

表：新加坡土地征用制度的变化

         3、完善的抑制投机政策

         为了抑制投机，新加坡政府严格监管组屋的申购、分配和转租转售，设置合理的准入条件和相应转售要求。

         参考中国报告网发布《2018-2023年中国房地产行业市场现状规模分析与投资发展趋势研究报告》

         准入条件方面，主要对申购者公民身份、房产限制、收入上限和家庭结构 4 大方面进行了限制；配售程序方面，为保障组屋分配的公开透明，政府推出了抽签选购、预购和即选即购 3 种配售方式，其中抽签选购为最主要方式；转租转售方面，新加坡政府鼓励购房者根据自身收入水平转售组屋以改善居住条件，但同时为了防止投机和寻租，对组屋的转售设置了严格的要求和限制；惩罚机制方面，在组屋分配、转售的各个环节出现造假、违规等行为，政府都给予严厉的处罚。

 

表：新加坡组屋的准入、配售、转售要求及惩罚机制

         二、 影响：保障居住需求作用明显并大于稳房价

         组屋制度实现了“居者有其屋”，保障新加坡 80%以上居民的住房需求。组屋制度的目的为保障中、低收入公民居住需求，非公民和高收入群体则可通过组屋转售和私人住宅市场购买住房。

         政府以居民负担能力为基准供应低价组屋，并给予购房者补贴和金融支持，提高了购房者的支付能力。根据新加坡中等收入家庭月收入测算（以新加坡统计局公布的 2016 年家庭平均月收入中位数 7,748 美元为例），仅需 2 年到 2年半的收入就可以购买一套 4 室组屋。

         大规模的组屋供应并未明显平抑房价波动，但在对组屋转售市场的严格管理下，二手组屋价格波幅低于私人住宅。

         从新加坡房价的历史走势可以看出，政策变化对转售组屋和私人住宅的需求有显著影响，每当中央公积金、组屋转售和移民等政策放松，住房需求被释放，其房价均出现了明显上涨。但受政府对组屋转售年限、购房人群的严格限制影响，组屋转售市场价格波幅低于私人住宅。

         对投机购房的严厉调控在平稳房价方面起到了更为突出的作用。2007-2012 年，受快速增长的永久居民、新公民和外侨所引致的住房需求上升及低利率环境影响，房价快速上涨，新加坡成为亚洲房价第二高的城市。

         在此背景下，2009 年起新加坡政府陆续出台多轮楼市调控措施，包括收紧移民政策，将贷款总偿债率限制从 90%逐渐下调至 40%，缩短房屋贷款年限，提高首付比例，开征卖方和买方印花税并不断上调税率等。2013 年 1 月，新加坡进一步严厉限制投机购房，针对 2 套以上、联名和海外购房者征收高额印花税，其中海外购房者税率 15%。多轮调控政策成效显著，房价在 2013 年见顶后开启了长达 3 年的下跌，说明相比于大规模的公共组屋供应，严厉的抑制投机政策在平稳房价方面的作用更为突出。

 

图：政策变化对新加坡房价走势的影响