1 长租公寓的优势
长租公寓是租赁关系中更符合公司运营的 B2C 模式，较传统的 C2C 模式具有较高的商业价值，在大力发展租赁市场中具有较高的推广价值：
1） 酒店式的设施。酒店式的设施能够给租户提供较好的生活舒适度，同时统一的装修标准也有利于降低成本；
2） 周到的管理服务。除了 24 小时安保、物业管理等传统服务外，长租公寓以租户的需求为中心，延伸出包括清洁工定期上门打扫卫生、提供搬家服务等多种形式；
3） 营造租客社区。长租公寓的租金水平、地段一般会吸引具有类似特征的租客群体。通过在公寓中建造共同健身室、休闲室等，有利于营造租客社区，增强租客间的相互联系；
4） 品牌化的运营模式。长租公寓有利于通过设立设施和服务的标准，打造长租公寓品牌，从而得到高于周边地区的租金回报率。
而对于租户而言，人群结构在发生改变，90 后的年轻人在租房人群中的占比在持续提升，90 后对消费体验的追求，使他们愿意支付溢价去获得长租公寓提供的租住舒适度。另外，由于长租公寓侧重长期的租金回报，所以租约签订以后一般都比较稳定。
2 企业参与长租公寓的方式
目前政府多个部门出台多项优惠政策扶持长租公寓的发展。
目前企业参与长租公寓项目主要有集中式和分散式两种形式。
3 长租公寓的房屋来源
可以参与长租公寓模式运营的房源，由于自身具备不同的特点，使用不同的长租公寓开发模式。
集体建设用地需要大资金投入，统一规划建设长租公寓项目，所以适用集中式的开发模式；小产权房因未符合国家土地开发和规划政策的闲散房源，所以无法统一规划，但是也能被闲散利用，所以适用于分散式的经营；政府和国企旗下闲置房源则需要分情况讨论，闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房，则适用于集中式模式，若是城市中分散的房源，则适用于分散式的管理；REITs 是对未来收益进行打包的融资模式，由于集中式更方便测算和估值，所以较为适用。
4 长租公寓的市场空间
参考中国报告网发布《2018-2023年中国长租公寓行业市场需求现状分析与投资发展前景研究报告》
长租公寓作为 B2C 的长期租赁品牌，目前处于发展初期，仅专注于单身公寓这一块。可能的原因是单身公寓的坪效更高，即在同等的面积上，可以拆分建造的公寓间数更多，所以整体的盈利能力更强。另外，租住单身公寓的目标人群对使用面积的要求不高，满足基本生活需求即可，租住的面积相对小一些还能降低总体的租房成本，接受度相对较高。
房地产开发商涉足长租公寓的时间较短，最早涉足的是万科，从 2015 年初开始，各大房地产开发商陆续跟随进入。在国内租售同权相关政策鼓励下，长租公寓品牌作为租赁市场具有资金、房源、地段等优势的 B 端参与者，有望大幅受益政策推动，迎来一个快速发展的阶段，并有望逐步提高在租赁市场的市场份额。不难推断，房地产开发商将加大对长租公寓领域的投入。
房地产开发商对长租公寓的投入以集中式开发为主，则地段是最稀缺的资源，即获取交通方便、社区成熟但设施老旧的存量房进行改造是未来发展的核心，且最先布局的市场参与者具有先发优势。预计未来 5 年是市场参与者竞相在全国一二线城市抢占优质地段的阶段，也有望逐渐产生长租公寓的优势品牌。同时，随着租户生命周期的演进，除了单身公寓，也会有契合多种需求的公寓产品出现，包括家庭式公寓、旅游短租公寓等。
万科是最早提出长租公寓理念的房地产开发商，且从 2015 年至今近 2 年的发展使“泊寓”品牌在长租公寓领域已初具规模。目前，万科在城市分布和整体规模方面领先，考虑到租赁市场零散的竞争格局，假设万科未来将按过去的速度发展以获取先发优势，则未来 5 年，万科旗下的公寓规模将有望达到 5.6 万间，假设每间的平均租金在 2000 元/间/月，则长租公寓方面的年收入达到 13.44 亿元。
5 长租公寓的典型盈利模式
1） 自持长租公寓的盈利模式
自持长租公寓采用的是“地产资本溢价+租金收入”的盈利模式。地产开发商选择自持，则所在地段处于城市核心区域或具有成为城市核心地段的潜力，租金的回报率较高且比较稳定，而且依托城市未来发展潜力，能收获较高的土地增值溢价。此类地段一般采用集中式开发、品牌化运营、打造高端社区等特点，从而获得较高的租金溢价，提高项目的回报率。
2） 租入获取集中式房源运营长租公寓的盈利模式
此种模式主要的盈利来源是租金差，但在租金溢价有限且前期物业集中改造对资金投入要求较大矛盾下，有效前期投入成本是制胜的关键。前期投入成本主要体现在两方面，一方面是前期融资成本的高低，具有较强的信用等级、融资成本较低的上市企业具有优势；另一方面，前期投入的成本控制考验项目开发、流程控制的能力，则具有丰富项目开发经验的地产房地产开发商具有优势。综上，此模式适合上市房地产商开发商。
3） 租入获取分散式房源运营的盈利模式
此种模式主要的盈利来源是租金差，采用房源分散承包-改造-出租的模式。在分散装修压缩成本有难度和租金相对同地段其他房源溢价有限的矛盾下，房屋的运营能力是制胜的关键，即降低对分散房源的人力管理成本和降低房屋空置率的供需匹配能力是提高收入的关键。在此模式下，房地产中介嫁接中介业务的人海战术和租赁市场的信息优势，有利于解决此模式的痛点。
4） 受业主委托运营管理的盈利模式
在此模式下，盈利来源是运营服务费，在此情况下，建立运营信息系统从而降低房屋的人房比是一种有效的策略，即通过智能化的方式降低管理人员的雇佣成本。另外，为管理的社区提供除定期清洁外的增值服务，也是获取额外收入的重要途径。比如为社区提供餐饮、搬家、社交、租金融资等多元化服务。
长租公寓是租赁关系中更符合公司运营的 B2C 模式，较传统的 C2C 模式具有较高的商业价值，在大力发展租赁市场中具有较高的推广价值：
1） 酒店式的设施。酒店式的设施能够给租户提供较好的生活舒适度，同时统一的装修标准也有利于降低成本；
2） 周到的管理服务。除了 24 小时安保、物业管理等传统服务外，长租公寓以租户的需求为中心，延伸出包括清洁工定期上门打扫卫生、提供搬家服务等多种形式；
3） 营造租客社区。长租公寓的租金水平、地段一般会吸引具有类似特征的租客群体。通过在公寓中建造共同健身室、休闲室等，有利于营造租客社区，增强租客间的相互联系；
4） 品牌化的运营模式。长租公寓有利于通过设立设施和服务的标准，打造长租公寓品牌，从而得到高于周边地区的租金回报率。
而对于租户而言，人群结构在发生改变，90 后的年轻人在租房人群中的占比在持续提升，90 后对消费体验的追求，使他们愿意支付溢价去获得长租公寓提供的租住舒适度。另外，由于长租公寓侧重长期的租金回报，所以租约签订以后一般都比较稳定。
2 企业参与长租公寓的方式
目前政府多个部门出台多项优惠政策扶持长租公寓的发展。
表：扶持长租公寓的相关优惠政策
目前企业参与长租公寓项目主要有集中式和分散式两种形式。
表：集中式和分散式长租公寓的特点比较
3 长租公寓的房屋来源
可以参与长租公寓模式运营的房源，由于自身具备不同的特点，使用不同的长租公寓开发模式。
表：集中式和分散式适用于不同的房源
集体建设用地需要大资金投入，统一规划建设长租公寓项目，所以适用集中式的开发模式；小产权房因未符合国家土地开发和规划政策的闲散房源，所以无法统一规划，但是也能被闲散利用，所以适用于分散式的经营；政府和国企旗下闲置房源则需要分情况讨论，闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房，则适用于集中式模式，若是城市中分散的房源，则适用于分散式的管理；REITs 是对未来收益进行打包的融资模式，由于集中式更方便测算和估值，所以较为适用。
4 长租公寓的市场空间
参考中国报告网发布《2018-2023年中国长租公寓行业市场需求现状分析与投资发展前景研究报告》
长租公寓作为 B2C 的长期租赁品牌，目前处于发展初期，仅专注于单身公寓这一块。可能的原因是单身公寓的坪效更高，即在同等的面积上，可以拆分建造的公寓间数更多，所以整体的盈利能力更强。另外，租住单身公寓的目标人群对使用面积的要求不高，满足基本生活需求即可，租住的面积相对小一些还能降低总体的租房成本，接受度相对较高。
表：目前房企涉足长租公寓的部分情况
房地产开发商涉足长租公寓的时间较短，最早涉足的是万科，从 2015 年初开始，各大房地产开发商陆续跟随进入。在国内租售同权相关政策鼓励下，长租公寓品牌作为租赁市场具有资金、房源、地段等优势的 B 端参与者，有望大幅受益政策推动，迎来一个快速发展的阶段，并有望逐步提高在租赁市场的市场份额。不难推断，房地产开发商将加大对长租公寓领域的投入。
房地产开发商对长租公寓的投入以集中式开发为主，则地段是最稀缺的资源，即获取交通方便、社区成熟但设施老旧的存量房进行改造是未来发展的核心，且最先布局的市场参与者具有先发优势。预计未来 5 年是市场参与者竞相在全国一二线城市抢占优质地段的阶段，也有望逐渐产生长租公寓的优势品牌。同时，随着租户生命周期的演进，除了单身公寓，也会有契合多种需求的公寓产品出现，包括家庭式公寓、旅游短租公寓等。
万科是最早提出长租公寓理念的房地产开发商，且从 2015 年至今近 2 年的发展使“泊寓”品牌在长租公寓领域已初具规模。目前，万科在城市分布和整体规模方面领先，考虑到租赁市场零散的竞争格局，假设万科未来将按过去的速度发展以获取先发优势，则未来 5 年，万科旗下的公寓规模将有望达到 5.6 万间，假设每间的平均租金在 2000 元/间/月，则长租公寓方面的年收入达到 13.44 亿元。
5 长租公寓的典型盈利模式
1） 自持长租公寓的盈利模式
自持长租公寓采用的是“地产资本溢价+租金收入”的盈利模式。地产开发商选择自持，则所在地段处于城市核心区域或具有成为城市核心地段的潜力，租金的回报率较高且比较稳定，而且依托城市未来发展潜力，能收获较高的土地增值溢价。此类地段一般采用集中式开发、品牌化运营、打造高端社区等特点，从而获得较高的租金溢价，提高项目的回报率。
2） 租入获取集中式房源运营长租公寓的盈利模式
此种模式主要的盈利来源是租金差，但在租金溢价有限且前期物业集中改造对资金投入要求较大矛盾下，有效前期投入成本是制胜的关键。前期投入成本主要体现在两方面，一方面是前期融资成本的高低，具有较强的信用等级、融资成本较低的上市企业具有优势；另一方面，前期投入的成本控制考验项目开发、流程控制的能力，则具有丰富项目开发经验的地产房地产开发商具有优势。综上，此模式适合上市房地产商开发商。
3） 租入获取分散式房源运营的盈利模式
此种模式主要的盈利来源是租金差，采用房源分散承包-改造-出租的模式。在分散装修压缩成本有难度和租金相对同地段其他房源溢价有限的矛盾下，房屋的运营能力是制胜的关键，即降低对分散房源的人力管理成本和降低房屋空置率的供需匹配能力是提高收入的关键。在此模式下，房地产中介嫁接中介业务的人海战术和租赁市场的信息优势，有利于解决此模式的痛点。
4） 受业主委托运营管理的盈利模式
在此模式下，盈利来源是运营服务费，在此情况下，建立运营信息系统从而降低房屋的人房比是一种有效的策略，即通过智能化的方式降低管理人员的雇佣成本。另外，为管理的社区提供除定期清洁外的增值服务，也是获取额外收入的重要途径。比如为社区提供餐饮、搬家、社交、租金融资等多元化服务。
资料来源：中国报告网整理，转载请注明出处（GQ）
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