租房人群多元化租金上涨拉动租赁市场规模增长

2017-08-08 02:15

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参考中国报告网发布的《2017-2022年中国廉租房市场运营现状及十三五投资定位分析报告》

从国际情况来看，发达地区已经不同程度的进入了主动租赁时代，其租房人群呈现多元化趋势，租房已经不再是以低学历低收入人群为主。

以美国为例，对比2015年与2005年美国的租房人群，从学历角度，高中以下学历的租房人口呈现下跌趋势，而本科以上高学历的人群增幅超过52%，远超高中学历及专科学历的租房人口。

从收入角度，高收入人群同样是租房人群中涨幅最为迅猛的，其涨幅是低收入人群涨幅的2.5倍之多。租房人群“高学历高收入快增长”已经成为美国租房市场近十年以来最显著的特征。

而从香港情况来看，同样也经历了租房结构的变化，自1986年起到2006年，收入在前50%的人群的租房比例由40%一直上升到54%，高层次人才愿意享受租房带来的高品质生活成为国际成熟市场的一大重要特征。

数据来源：中国统计数据库

中国目前已经初步呈现主动寻求品质租赁的局面，婚育年龄的推迟是这变化趋势的先行体现。

根据人口普查统计显示，我国平均婚育正处于不断推迟的趋势中，从2000年到2010年，女性平均初婚年龄推迟0.94岁，男性平均初婚年龄推迟1.01岁，而女性平均初育年龄推迟1.89岁。

由于婚姻是年轻人首次置业的重要催化因素，婚育年龄推迟直接影响了年轻人在租房市场上的停留时间。在平均婚育年龄的推迟表象的背后，本质上是教育周期的拉长，以及生活观念的更新，越来越多的年轻人更加倾向于通过长期租房以获得生活品质上的提升。

但需要指出的是，对于大多数我国购房者而言，购房的出发点更多的是看重与住房绑定的户籍、教育、医疗、养老等相关权益，因此，租购不同权是当前制约主动租房比例逐步增加的最大因素。

但值得一提的是，近期广州出台政策，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，是保障租购同权的重大推进，我们认为如果未来其他地区继续跟进并且租购同权的范围进一步扩大，主动租房的比例或将出现大幅提升。

数据来源：中国统计数据库

租赁市场规模的增长，第二个推动因素在于价的增长（租金的上涨）。

而租金的提升通常由两方面因素决定：（1）租房群体有多少钱租房。（2）人们愿意花多少钱租房。

租房群体有多少钱租房取决于经济发展的程度以及收入水平的提升。我国自改革开放以来，经济始终呈现高速增长，与之伴随的即是人们的生活水平是不断提高的。

自2000年以来，我国人均可支配收入保持年均11%的速度快速上升，未来的经济增速虽然可能逐渐放缓，但一段时间内的上行趋势不会改变。可支配收入提升使得未来租房群体在租房时，有更充足的资本。