参考中国报告网发布的《2016-2022年中国住房租赁产业现状深度调研及十三五投资趋势研究报告》
尽管目前1.6亿的租赁人口绝对规模已经位居世界第一，但从相对值来看，根据链家研究院数据，我国的租赁人口占总人口数的比例仅为12%，与日本33%，美国31%相比显著偏低，未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升空间，也就是说未来租赁市场的“量”仍具备继续增长的基础。
此外，随着经济水平的发展，人均收入水平的提高，未来租金也将稳步上涨，同时随着消费观念的升级，新生代群体乐意付出更多的房租实现居住品质的提升将进一步促进整体租金水平的提高。
因此，我们预计租赁市场未来将呈现典型的量（租赁人口）价（租金）齐升态势，进而推动市场规模（租金GMV）快速增长。
驱动租赁市场量价上涨的核心因素。
我们认为租赁市场规模（租金GMV）的增长首先来自量的增长（租赁人口的增长），而增量主要来自三个方面：
（1）都市圈人口持续增长是长期趋势，为租赁人口的增长奠定基础；
（2）限购及高房价之下部分流动人口被动进入租赁市场；
（3）观念升级，注重居住体验的新生代人群主动进入租赁市场。
都市圈初步形成，对比国际经验，都市圈人口持续增长将是长期趋势。
我国发达地区人口长期正向流入，目前以北京、上海、广州深圳为中心形成京津冀、长三角、珠三角三大都市圈。四大一线城市的常住人口均已达到千万以上，上海北京更是达到了2000万以上。
但我国的都市圈尚处于发展阶段，与美国日本等发达国家相比仍有显著差距。
在美国，有9个人口数大于500万的城市，这9个城市所占人口比例为24.6%，其中仅纽约的占比高达6.1%，洛杉矶占比为4.2%（北京、上海占比仅为1.5%左右）。
在日本，三大都市圈即首都圈，近畿圈、中部圈的国土面积仅占全国的14%，但却汇集了全国近一半的人口，贡献了近6成的GDP，值得一提的是日本国内超过一半的租赁交易都在三大都市圈完成。
虽然近年我国存在部分流动人口返乡置业的现象（实际上，高房价下的住房需求无法得到满足是人口回流的主要因素，如果租售并举的住房体系能够形成，都市圈的人口吸附能力将进一步加强），但发达国家的经验表明，人口汇聚大都市圈将会是未来的长期趋势。
并且对比普通城市，一二线城市更广阔的发展平台、更完善的基础设施、更优质的教育条件将持续吸引流动人口汇聚于此，以一线城市城市为中心的大都市圈集中格局将成为中国未来的新常态，也是我国城镇化进入第二阶段的重要标志。
尽管目前1.6亿的租赁人口绝对规模已经位居世界第一，但从相对值来看，根据链家研究院数据，我国的租赁人口占总人口数的比例仅为12%，与日本33%，美国31%相比显著偏低，未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升空间，也就是说未来租赁市场的“量”仍具备继续增长的基础。
此外，随着经济水平的发展，人均收入水平的提高，未来租金也将稳步上涨，同时随着消费观念的升级，新生代群体乐意付出更多的房租实现居住品质的提升将进一步促进整体租金水平的提高。
因此，我们预计租赁市场未来将呈现典型的量（租赁人口）价（租金）齐升态势，进而推动市场规模（租金GMV）快速增长。
数据来源：中国统计数据库
驱动租赁市场量价上涨的核心因素。
我们认为租赁市场规模（租金GMV）的增长首先来自量的增长（租赁人口的增长），而增量主要来自三个方面：
（1）都市圈人口持续增长是长期趋势，为租赁人口的增长奠定基础；
（2）限购及高房价之下部分流动人口被动进入租赁市场；
（3）观念升级，注重居住体验的新生代人群主动进入租赁市场。
都市圈初步形成，对比国际经验，都市圈人口持续增长将是长期趋势。
我国发达地区人口长期正向流入，目前以北京、上海、广州深圳为中心形成京津冀、长三角、珠三角三大都市圈。四大一线城市的常住人口均已达到千万以上，上海北京更是达到了2000万以上。
数据来源：中国统计数据库
但我国的都市圈尚处于发展阶段，与美国日本等发达国家相比仍有显著差距。
在美国，有9个人口数大于500万的城市，这9个城市所占人口比例为24.6%，其中仅纽约的占比高达6.1%，洛杉矶占比为4.2%（北京、上海占比仅为1.5%左右）。
在日本，三大都市圈即首都圈，近畿圈、中部圈的国土面积仅占全国的14%，但却汇集了全国近一半的人口，贡献了近6成的GDP，值得一提的是日本国内超过一半的租赁交易都在三大都市圈完成。
资料来源：中国报告网整理
数据来源：中国统计数据库
数据来源：中国统计数据库
虽然近年我国存在部分流动人口返乡置业的现象（实际上，高房价下的住房需求无法得到满足是人口回流的主要因素，如果租售并举的住房体系能够形成，都市圈的人口吸附能力将进一步加强），但发达国家的经验表明，人口汇聚大都市圈将会是未来的长期趋势。
并且对比普通城市，一二线城市更广阔的发展平台、更完善的基础设施、更优质的教育条件将持续吸引流动人口汇聚于此，以一线城市城市为中心的大都市圈集中格局将成为中国未来的新常态，也是我国城镇化进入第二阶段的重要标志。
资料来源：中国报告网整理，转载请注明出处（GQ）
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