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2015年上半年广州市房地产市场变动情况

        导读:2015年上半年广州市房地产市场变动情况。2013年,深圳、北京、上海和广州相继出台了“深八条”、“京七条”、“沪七条”和“穗六条”。在限购措施中的“限外”方面,仅上海(1年调整为2年)、广州(1年调整为3年)提出延长纳税年限,北京(5年)和深圳(1年)维持不变。

参考《中国地产中介行业运营态势及未来五年盈利战略分析报告



 广州楼市现状

  “限外”政策在一线城市中偏严厉

  2013年,深圳、北京、上海和广州相继出台了“深八条”、“京七条”、“沪七条”和“穗六条”。在限购措施中的“限外”方面,仅上海(1年调整为2年)、广州(1年调整为3年)提出延长纳税年限,北京(5年)和深圳(1年)维持不变。

  广州市房协秘书长许国碧表示,与一线城市楼市限购新政对比,广州“限外”偏严厉。“穗六条”出台至今已经超过一年半,广州的房地产市场已从原来的供求基本平衡转向供大于求,偏严厉的限外措施成为影响广州房地产市场平稳健康发展的关键。

从供不应求转向供过于求

  许国碧认为,“穗六条”的出台有特定的市场背景,符合当时的客观要求,但目前广州房地产市场供求关系已发生逆转,维持房地产市场平稳发展成为首要任务。

  2014年以来,广州楼市发生了巨变:供求关系从原来的供不应求向供过于求转变。2014年,广州一手商品住宅供应1199.53万平方米,同比增长13.1%;成交量835.92万平方米,同比减少20.9%;库存面积1905.76万平方米,同比增长16.6%,存销比为27,意味着市场需要27个月才能消化完库存。

  根据统计数据显示,2015年第一季度,广州一手商品住宅供应171.94万平方米,同比减少5.5%;成交193.42万平方米,同比减少5.1%;库存面积 1973万平方米,同比增长15%,存销比攀升至31。广州的去库存压力为一线城市之首,而深圳住宅去库存压力最轻,只需要8个月,其限购政策只要求外地户籍购房者提供1年纳税证明或社保缴交证明。

  广州“穗六条”对外地户籍购房者的限制,在四个一线城市中仅次于北京,这“砍掉”了三成外地户籍购房量。2015年第一季度广州一手住宅库存量在一线 城市中居首,库存需要31个月才能消化完。7月20日,广州市房协会发布《“穗六条”限购措施对广州楼市影响的分析报告》(以下简称《报告》),建议有关 方面对“穗六条”进行适当修改,取消或降低非户籍但在广州就业、投资人口的购房限制,逐步以税收政策取代现有的限购政策。

  受访房企

  非户籍购房客占比降三成

  在撰写《报告》的过程中,市房协选取6家广州知名房地产企业的营销高管进行电话访问。这6家房企现有的楼盘销售面积占全市成交总面积的50%以上,故他们的反馈很有代表性。

  访谈结果显示,受访房企普遍认为,限购措施违背了“楼市调控要回归市场”的本意,误伤了部分刚需和刚改购房需求;认为“限外”妨碍了广州-国家中心城市目标战略的实施,不利于吸引人才、资金进入广州;“限外”严重影响楼市“去库存”;一致认为,“限外”应该直接取消。

  根据访谈调查结果可知:“穗六条”出台前,广州非户籍的购房客占成交客户比例为45%~70%;出台后,该比例锐减为15%~40%,即非户籍购房客占比大幅减少30%。成交客的减少意味着成交量的减少,对于广州目前高企的库存而言,30%的成交量按照2013年全年广州一手商品住宅的成交面积 1057万平方米计算,约等于317万平方米。由此可见,限购政策已经严重影响楼市的可持续发展。

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