2012年前3季度房产开发投资情况分析—增速持续回落

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       文章导读：2012年以来全国房地产开发投资同比增长幅度连续下降，虽然8月份房地产开发投资增速止跌企稳，但9月份继续呈现回落态势。

       在一系列宏观调控政策影响下，2012年以来全国房地产开发投资同比增长幅度连续下降，虽然8月份房地产开发投资增速止跌企稳，但9月份继续呈现回落态势。国家统计局发布的数据显示：2012年前3季度，全国完成房地产开发投资51045.9亿元，同比增长15.4%，增幅同比回落16.6个百分点，比今年上半年回落1.2个百分点。同期，全国固定资产投资（不含农户）256933亿元，同比增长20.5%，增幅同比回落16.6个百分点，比今年上半年加快0.1个百分点。
       自2010年以来，房地产开发投资增速始终保持高于全社会固定资产投资增速，但自今年4月开始落后于全社会固定资产投资增速并持续至今，这说明房地产行业在固定资产投资中的作用逐渐弱化，这也正是本轮楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。但值得注意的是，2011年3季度以来，房地产投资增速从32%下降到15%，这将影响房地产行业的库存变化，根据实际拿地转化为可售库存的周期在1-1.5年的经验判断，可售库存量增速总体也将呈现下降趋势，并将在2013年上半年集中体现出来，对地产行业的供给造成一定不利影响。
       表3 2011年9月-2012年9月累计全国固定资产投资及房地产开发投资增长情况
                                                                                                      单位：亿元，%

数据来源：国家统计局，观研天下加工整理
       图6 2011年9月-2012年9月累计固定资产投资及房地产开发投资增长率变动趋势

数据来源：国家统计局，观研天下加工整理
       从供应结构来看，在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅成为房地产市场首要的也是主导性的需求。但在一系列宏观调控政策影响下，房地产开发企业积极布局商业地产，今年以来全国办公楼、商用物业投资增速保持了高速增长态势，而住宅投资增速持续回落。具体来看，2012年前3季度，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资35126.2亿元，同比增长10.5%，增幅同比回落24.7个百分点，比今年上半年回落1.5百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%；办公楼投资2371.5亿元，同比增长36.1%，增幅同比提高2.1个百分点，比今年上半年提高4.2个百分点，所占比重为4.7%；商业营业用房投资6589.2亿元，同比增长25.3%，增幅同比回落10.8个百分点，比今年上半年回落1.0个百分点，所占比重为12.9%；其他投资6959.1亿元，同比增长28.0%，增幅同比提高15.5个百分点，比今年上半年回落0.1个百分点，所占比重为13.6%。
       从住宅供应结构来看，2012年国家继续加大保障房建设力度，前3季度，全国城镇保障性安居工程新开工720万套，开工率为97%，基本建成480万套，接近住宅竣工面积的一半，完成投资9600亿元，约占住宅投资总额27%。同时，国家有关部门从供地和信贷上鼓励增加中低价位、中小套型普通商品住房建设，90平方米以下住房完成投资11805.3亿元，同比增长21.9%，增幅同比回落11.5个百分点，占住宅投资的比重为33.6%；别墅、高档公寓完成投资2483.2亿元，同比增长1.2%，增幅同比回落24.7个百分点，占住宅投资的比重为7.1%。
       表4 2011年9月-2012年9月累计不同用途房地产开发投资及同比增长情况
                                                                                                      单位：亿元，%

数据来源：国家统计局，观研天下加工整理
       图 7 2010年6月-2012年9月累计不同用途房地产开发投资同比增长率变动趋势

数据来源：国家统计局，观研天下加工整理
        图8 2012年1-9月累计不同用途房地产开发投资占比情况

数据来源：国家统计局，观研天下加工整理
       从区域分布上来看，作为历来吸引投资的热点区域，2011年以来东部地区房地产投资增速虽持续回落，但其吸纳房地产投资的比重仍明显高于中、西部地区。具体来看，国家统计局发布的数据显示：2012年前3季度，东部地区完成房地产开发投资29173.4亿元，同比增长14.5%，占全国房地产开发投资的比重为57.2%，较上年同期比重下降0.4个百分点；中部地区完成投资10943.7亿元，同比增长16.2%，占全国房地产开发投资的比重为21.4%，较上年同期比重上升0.1个百分点；西部地区完成投资10928.8亿元，同比增长17.1%，占全国房地产开发投资的比重为21.4%，较上年同期比重上升0.3个百分点。
       表5 2011年9月-2012年9月累计不同地区房地产开发投资完成额及同比增长情况
                                                                                                        单位：亿元，%

数据来源：国家统计局，观研天下加工整理
       图 9 2009年10月-2012年9月累计东、中、西部地区房地产投资同比增长率变动趋势

数据来源：国家统计局，观研天下加工整理
       图 10 2012年1-9月累计东、中、西部地区房地产投资占全国比重

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